Đề xuất về nhận tiền đặt cọc trước thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và Bộ Xây dựng về việc đề nghị cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản được nhận tiền đặt cọc sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền "chấp thuận đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư".

Theo HoREA, dự thảo luật sửa đổi quy định trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch sau thời điểm đã ký hợp đồng giao dịch là đúng nhưng chưa đủ.

Bởi vì trên thực tế, hoạt động đặt cọc trước khi ký kết hợp đồng giao dịch bất động sản rất phổ biến. Luật Dân sự 2015 cũng không quy định mức trần của tiền đặt cọc. Do đó, nhiều trường hợp đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương lợi dụng để nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn, có trường hợp lên đến 90-95% giá trị giao dịch, sau đó chiếm dụng, thậm chí lừa đảo, gây thiệt hại cho bên đặt cọc và cũng là một nguyên nhân gây bất ổn thị trường bất động sản.

Đặc biệt là các trường hợp hứa mua, hứa bán đất nền phân lô hoặc hứa bán các bất động sản chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất, chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư hoặc chưa khởi công… thì phần thua thiệt thường thuộc về bên đặt cọc.

Cụ thể, trường hợp tiền cọc thấp, bất động sản tăng giá thì bên nhận đặt cọc sẵn sàng "hủy kèo". Trường hợp tiền đặt cọc có giá trị lớn, có thể xảy ra việc bên nhận đặt cọc lừa đảo, chiếm đoạt tiền đặt cọc. Có trường hợp bên nhận đặt cọc dây dưa, không hoàn thành thủ tục pháp lý để làm dự án, hoặc cố ý chiếm dụng vốn của khách hàng.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, cho rằng rất cần thiết phải quy định việc đặt cọc được thực hiện trước thời điểm ký hợp đồng mua bán bất động sản, nhà ở, nền nhà hình thành trong tương lai để bảo vệ khách hàng và phòng ngừa hành vi lừa đảo.

Vì vậy, HoREA đề nghị bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được nhận tiền đặt cọc hứa mua hứa bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, đã có giấy phép xây dựng và đã khởi công. Giá trị tiền đặt cọc không được vượt quá 5% giá trị nhà ở hình thành trong tương lai.

Đối với bên bán đất nền nhà (phân lô, tách thửa) hình thành trong tương lai không nằm trong dự án bất động sản thì chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai và đã khởi công xây dựng kết cấu hạ tầng của công trình nhận tiền đặt cọc. Giá trị tiền đặt cọc không quá 5% giá trị nền nhà hình thành trong tương lai.

Tại báo cáo thẩm tra sơ bộ dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, có ý kiến cho rằng không cần thiết quy định nội dung về đặt cọc tại Luật Kinh doanh bất động sản, mà thực hiện theo quy định chung của Bộ luật Dân sự.

Do đó, quy định về "đặt cọc" là quy định mới tại dự thảo Luật; đề nghị cơ quan soạn thảo báo cáo, làm rõ sự cần thiết, cơ sở đề xuất quy định, đặc biệt là cơ sở thực tiễn.

Trường hợp cần thiết, chỉ quy định tại dự thảo Luật những nội dung đặc thù của việc đặt cọc trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, không cần thiết lặp lại những nội dung đã được quy định tại Bộ luật Dân sự.

Về đặt cọc trong giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết trước đây trong pháp luật kinh doanh bất động sản không có quy định về nội dung này.

Từ thực tế có chủ đầu tư lách luật ký hợp đồng đặt cọc hoặc nhiều loại hợp đồng khác để thu tiền khách hàng khi chưa đủ điều kiện bán nhà hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Do đó, dự thảo lần này có bổ sung quy định về nhận tiền đặt cọc khi nhà ở công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và thực hiện giao dịch theo đúng quy định.