Thị trường bất động sản càng gỡ vướng càng khó

Kỳ vọng gì ở thị trường bất động sản năm 2021

Toàn cảnh hội thảo

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết tại Hội thảo khoa học “Phát triển thị trường bất động sản, nhà ở minh bạch, bền vững thúc đẩy quá trình đô thị hóa và phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045”, diễn ra ngày 27/11/2020 tại TP.HCM, trong hơn 10 năm qua, thị trường bất động sản (BĐS) đã xuất hiện dấu hiệu không ổn định và phát triển thiếu bền vững, thể hiện qua sự thăng trầm của thị trường, thậm chí có thời điểm đã xảy ra khủng hoảng nghiêm trọng, có lúc sốt nóng “bong bóng”, có lúc bị “đóng băng” và kể từ tháng 03/2020, đại dịch Covid - 19 đã làm trầm trọng thêm các khó khăn của thị BĐS.

Nhưng, từ tháng 08/2020 đến nay, đi đôi với việc cả nước kiểm soát hiệu quả đại dịch, thị trường BĐS đã từng bước phục hồi và tăng trưởng trở lại, mặc dù vẫn còn đang tồn tại nhiều điểm bất cập chưa được tháo gỡ.

“Hiện nay, do vẫn còn một số hạn chế về thể chế pháp luật, nên môi trường kinh doanh trong lĩnh vực BĐS chưa đảm bảo tính minh bạch, công bằng, bình đẳng và cạnh tranh lành mạnh. Bên cạnh đó, công tác thực thi pháp luật đang tồn tại nhiều mặt hạn chế, nhất là quy trình thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn khuất cơ chế “xin-cho”, nhũng nhiễu, tiêu cực, đây là vật cản và là một nguyên nhân làm tăng chi phí đầu tư, tăng giá nhà. Một vấn đề đặt ra là cùng một mặt bằng pháp luật như nhau, có địa phương chủ động và dám chịu trách nhiệm, thì quy trình thủ tục đầu tư xây dựng vẫn diễn ra bình thường, nhưng có địa phương thì vướng mắc, trở ngại, đòi hỏi nỗ lực rất lớn của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc chuẩn hóa quy trình thủ tục đầu tư xây dựng nhanh chóng, thuận tiện, trên cơ sở thực hiện chính quyền điện tử, cơ chế một cửa liên thông” – ông Châu nhấn mạnh.

Chính vì vậy, thực tế thời gian qua, do những vướng mắc về thể chế pháp luật, mà tại TP. Hồ Chí Minh, từ tháng 12/2015-09/2018, đã có 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị ngừng triển khai do “ách tắc” thủ tục đầu tư xây dựng. Cũng trong khoảng thời gian này, có khoảng 158 mặt bằng, dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc do Nhà nước quản lý, đã phải dừng triển khai để thực hiện việc rà soát, kiểm tra về pháp lý. Các vướng mắc pháp lý này đã làm cho nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở bị sụt giảm rất lớn trong các năm qua.

Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Nam Long nêu lên một vấn đề bất cập hiện nay, các dự án nhà ở thương mại phải thực hiện qua nhiều giai đoạn, bao gồm giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn thực hiện dự án, giai đoạn quản lý, khai thác kinh doanh sau dự án, với nhiều bước từ A-Z. Để làm một sự án, DN BĐS phải bắt đầu từ khâu bồi thường, giải phóng mặt bằng, chuẩn bị quỹ đất; Thẩm định dự án và được công nhận chủ đầu tư; Cấp phép xây dựng và thi công xây dựng; Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, nộp tiền sử dụng đất...

Quá trình đầu tư kinh doanh dự án nhà ở thương mại thường mất khoảng trên dưới 05 năm, thậm chí lên đến hơn 10 năm, nhưng chủ đầu tư lại không được quyền tự do chuyển nhượng dự án (M&A) theo nhu cầu kinh doanh. Bởi lẽ, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, sau khi đã có Giấy chứng nhận (sổ đỏ), nên đã làm hạn chế quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp trong hoạt động M&A và không tạo được nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Bàn về vấn đề này, nhiều DN BĐS nêu quan điểm, một số khoản thu ngân sách nhà nước chưa hợp lý đối với dự án nhà ở thương mại, như mức thu tiền bảo vệ đất lúa khá cao với mức thu tối thiểu bằng 50% Bảng giá đất. Đặc biệt là khoản thu tiền sử dụng đất không hợp lý, đối với các dự án nhà ở thương mại. Đây là khoản thu ngân sách nhà nước không phải là thuế với mức thu cao, nên cũng là một yếu tố góp phần làm tăng giá thành nhà ở. Với việc thu tiền sử dụng đất theo phương thức trực thu, thu một lần này, sẽ không tái tạo nguồn thu ngân sách nhà nước. Nếu thay thế cách thu tiền sử dụng đất bằng sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp chuyển thành đất ở, thì sẽ tạo một nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước.

Ngoài ra, do quy định chỉ được tính các khoản chi phí hợp pháp, hợp lệ, hợp lý được Luật Thuế công nhận, nên giá thành sản phẩm nhà ở thấp hơn rất nhiều so với chi phí thực tế mà chủ đầu tư đã bỏ ra, trong đó, có cả các chi phí “không tên” và do không được công nhận là chi phí, nên bị coi là “lợi nhuận” phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp trên các chi phí không được tính này. Nhưng cuối cùng, tất cả mọi chi phí của chủ đầu tư đều tính trong giá bán, mà người mua nhà phải gánh lấy khi mua nhà, tạo gánh nặng cho xã hội và kéo giảm sức cầu.

Theo HoREA, cả một “rừng” văn bản pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS, nhìn chung rất rườm rà phức tạp, chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn, xung đột, như một “ma trận” làm nản lòng nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nước ngoài. Mặc dù trong những năm gần đây, hệ thống pháp luật đã được xây dựng hoàn thiện dần, thể hiện rõ nét nhất trong việc ban hành Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020. Bên cạnh đó, Chính phủ đang xem xét ban hành “Nghị định sửa đổi các nghị định thi hành Luật Đất đai”, nhằm đảm bảo tính đồng bộ và tính liên thông, giải quyết được một số vướng mắc lớn của thị trường BĐS. Kỳ vọng với những thay đổi, gỡ vướng về thủ tục pháp lý, thị trường và các DN BĐS sẽ sớm được “cởi trói” để góp phần phát triển nền kinh tế đất nước.