Luật Đất đai (sửa đổi): Định giá đất đền bù theo mục đích sử dụng nào?

Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính Ngân sách Quốc hội Lê Quang Mạnh cho biết, thời gian qua Ủy ban đã phối hợp rất chặt chẽ với Ủy ban Kinh tế và cơ quan soạn thảo phối hợp thẩm tra các cái nội dung liên quan về tài chính đất đai. Nhiều ý kiến, nội dung đưa ra đã được tiếp thu, tổng hợp trong các báo cáo cũng như hoàn chỉnh chỉnh lý dự thảo. Tuy nhiên đây là một dự án luật quá lớn. Do vậy còn rất nhiều các nội dung, vấn đề đã phát sinh trong quá trình trao đổi.

Cần nâng tầm vị thế các tổ chức phát triển quỹ đất

Liên quan đến các quy định về tổ chức phát triển quỹ đất ông Mạnh cho biết, hiện nay các nhiệm vụ này được trao cho những Trung tâm phát triển quỹ đất ở địa phương. Đây là vấn đề đang có nhiều ách tắc, hay có thể nói là thiếu hiệu quả trong việc thực hiện Luật Đất đai thời gian vừa qua khi quy định Trung tâm phát triển quỹ đất như một phòng của Sở Tài nguyên và Môi trường.

“Ngày trước, khi thuộc UBND thành phố trực thuộc UBND tỉnh thì các trung tâm này thực hiện khá tốt nhiệm vụ theo chức năng, thẩm quyền của mình và thực hiện được nhiệm vụ chính trị của các địa phương khi tổ chức hiệu quả các không gian phát triển cũng như tạo được quỹ đất. Nhưng khi được đưa về thành một đơn vị cấp phòng của Sở Tài nguyên và Môi trường thì Trung tâm phát triển quỹ đất không đủ pháp lý, không đủ thẩm quyền, không đủ con người để thực hiện các nhiệm vụ rất lớn được giao từ thu hồi đất đến tái định cư, rồi đền bù...”, ông Mạnh dẫn chứng.

Vì vậy theo ông, để các Trung tâm phát triển quỹ đất như một đơn vị trực thuộc UBND tỉnh, thành phố Trung ương là phù hợp. Tuy nhiên, để có thể đảm bảo được vai trò của Tổ chức phát triển quỹ đất cũng như quỹ đất, ông đề nghị quy định một cách cụ thể hơn.

Bổ sung thêm nguyên tắc về mức đền bù

Liên quan đến cơ chế xử lý đền bù đất mà không đạt được 100% đồng thuận, ông Mạnh nêu một thực tế là ở nhiều dự án, trong khi đa số các hộ dân đã thực hiện thỏa thuận xong cũng như chấp nhận với mức đền bù hài hòa, phù hợp theo giá thị trường, thì cũng còn một số hộ dân không chấp nhận mức giá đền bù. Trong trường hợp này nếu vẫn áp dụng nguyên tắc thỏa thuận, vẫn phải đáp ứng các yêu cầu của thiểu số thì sẽ rất khó thực hiện dự án và ảnh hưởng đến tiến độ chung của quá trình phát triển các đô thị.

Vì vậy, để hài hòa lợi ích giữa người dân, giữa doanh nghiệp và Nhà nước, ông Mạnh cho rằng, trong trường hợp đã thỏa thuận được việc đền bù đất với 80% số người sử dụng trở lên thì Nhà nước đứng ra thu hồi đối với phần diện tích đất còn lại nhưng đề nghị bổ sung thêm nguyên tắc về mức đền bù. Theo đó, đối với những hộ chưa thỏa thuận được sẽ đền bù tương đương với mức trung bình của đa số các hộ đã chấp nhận đền bù.

Hiện nay, phương pháp xác định giá đất theo quy định hiện hành về cơ bản đã theo thông lệ quốc tế, phù hợp điều kiện của Việt Nam

Xác định giá đất theo hướng nào?

Hiện nay, phương pháp xác định giá đất theo quy định hiện hành về cơ bản đã theo thông lệ quốc tế, phù hợp điều kiện của Việt Nam.

Tuy nhiên vấn đề đặt ra là tại sao trước đây, cũng dùng phương pháp này mà việc xác định giá đất lại có nhiều khó khăn? Ông Mạnh cho rằng, nguyên nhân là do đầu vào như chất lượng thông tin; mục đích sử dụng đất; cách tiếp cận thông tin giữa người dân và doanh nghiệp…

Do luôn có tồn tại sự khác biệt giữa giá được cơ quan nhà nước, UBND các tỉnh, thành phố quyết định với giá thị trường, do vậy ông Mạnh đề xuất Ban soạn thảo nên xem xét bổ sung nguyên tắc miễn trừ trách nhiệm pháp lý để đảm bảo tâm lý đối với cán bộ làm công tác xác định giá đất.

Cũng theo Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính Ngân sách, trong trường hợp phát triển khu đô thị hay phát triển nhà ở, cần mở rộng thêm việc xác định giá đất hàng loạt, hay còn gọi là bảng giá đất để sử dụng trong tính thuế cho các trường hợp sử dụng đất với mục đích khác nhau.

Một nội dung quan trọng khác cần phải làm rõ thêm trong Điều 158, theo Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính Ngân sách Quốc hội, cần xác định rõ mục đích sử dụng đất (dùng làm căn cứ định giá) là để sử dụng cho hiện tại hay trong tương lai. Dẫn chứng vấn đề này ông cho biết, giá của những mảnh đất nông nghiệp hay đất vườn hiện nay chẳng hạn, nếu quy hoạch sau này sẽ là đất công, để làm đường hoặc làm công viên, sẽ rất khác với những mảnh đất được quy hoạch làm đất thương mại, dịch vụ hoặc đất ở.

Với thị trường, thông tin về tương lai mảnh đất sẽ phản ánh vào giá trị của nó. Chính vì thế cần phải quy định rõ nguyên tắc đền bù theo mục đích mảnh đất hiện nay người dân đang sử dụng, ông Mạnh đề xuất.