Chính sách đất đai, giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp, ổn định vĩ mô sẽ được thảo luận tại Diễn đàn Kinh tế - Xã hội 2022

Diễn đàn Kinh tế - Xã hội Việt Nam 2022 bao gồm 1 phiên toàn thể và 2 phiên hội thảo chuyên đề. Trong đó: Phiên hội thảo chuyên đề số 1 với chủ đề: “Đẩy mạnh cải cách thể chế - Hoàn thiện chính sách về đất đai, giải pháp quan trọng trong phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội”.

Phiên hội thảo chuyên đề số 2 với chủ đề: “Thúc đẩy việc thực hiện các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp và người lao động, tạo động lực phục hồi sản xuất, kinh doanh và phát triển bền vững”.

Buổi chiều, phiên toàn thể và tọa đàm cấp cao với chủ đề “Củng cố nền kinh tế vĩ mô, thúc đẩy phục hồi và phát triển bền vững”.

Doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu “hụt hơi”, giảm thanh khoản

Trong bài tham luận gửi tới Diễn đàn, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh kiến nghị một số nội dung quan trọng như: Tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thể chế pháp luật, quy trình, thủ tục hành chính; không hình sự hóa các quan hệ dân sự, kinh tế và rà soát, ngăn chặn, phát hiện, xử lý nghiêm những hành vi sai phạm.

Trong đó, đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, lợi ích thì hài hoà, khó khăn rủi ro thì cùng chia sẻ, “không hy sinh tiến bộ và công bằng xã hội để chạy theo tăng trưởng kinh tế đơn thuần”.

Phát triển hạ tầng chiến lược để tạo không gian phát triển mới, tạo động lực phát triển mới cho nền kinh tế và thị trường bất động sản.

“Từ năm 2015 đến nay, thị trường bất động sản phải đối mặt với các thách thức rất lớn đi đôi với một số dấu hiệu đáng quan ngại”, ông Châu nêu ý kiến.

Thị trường bất động sản tiếp tục tình trạng “lệch pha cung - cầu”, rất thiếu nguồn cung dự án và do quá ít dự án dẫn đến rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân.

Người có nhu cầu thật khó tạo lập được nhà ở hơn trước đây vì giá nhà quá cao, gấp khoảng 20 lần so với thu nhập của người có thu nhập trung bình trong xã hội, trong lúc ở các nước công nghiệp phát triển thì giá nhà chỉ gấp 6-7 lần thu nhập trung bình.

Hoạt động chuyển nhượng dự án vẫn bị ách tắc do vướng quy định pháp luật. Đáng chú ý, doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu hụt hơi, giảm thanh khoản, khó phát hành trái phiếu doanh nghiệp hơn trước.

“Có nhiều nguyên nhân trong đó có nguyên nhân bắt nguồn từ “bất cập” của trong quy định pháp luật, do một số quy định tại văn bản dưới luật không thống nhất, không đồng bộ, thậm chí trái với quy định của văn bản luật”, ông Nguyễn Hoàng Châu nói.

Thực hiện cơ chế điều tiết giá trị tăng lên của đất đai

Trình bày tham luận tại phiên thảo luận chuyên đề về cải cách thể chế, hoàn thiện chính sách về đất đai, PGS.TS. Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân nhấn mạnh đến tác động của chính sách đất đai đến thị trường bất động sản và những bất cập trong đấu giá đất.

PGS.TS. Hoàng Văn Cường nhấn mạnh, các chính sách kinh tế đất có tác động đến bất động sản và thị trường bất động sản là vô cùng rộng và phức tạp.

Từ góc nhìn về tác động của chính sách, pháp luật đất đai đến thị trường bất động sản, ông Cường đề xuất 8 giải pháp.

Một là, cơ chế giá đất phù hợp với giá trị thị trường và sử dụng cơ chế thị trường trong lựa chọn các nhà đầu tư dự án phát triển bất động sản.

Hai là, Nhà nước phải trực tiếp thực hiện thu hồi và đền bù giải phóng mặt bằng theo cơ chế thống nhất đối với mọi dự án đầu tư phát triển bất động sản có quyết định phê duyệt đầu tư của Nhà nước. Nhà nước sẽ thu hồi được giá trị địa tô chệnh lệch từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi giao đất cho nhà đầu tư phát triển bất động sản.

Ba là, thực hiện cơ chế điều tiết giá trị tăng lên của đất đai và bất động sản không do nhà đầu tư tạo ra thông qua cơ chế đánh thuế cao đối với phần chênh lệch giá bất động sản theo cơ chế luỹ thoái theo độ dài khoảng thời gian giữa khi mua và bán; đánh thuế cao đối với diện tích và giá trị đất đai và bất động sản chiếm dụng vượt trên mức bình quân của xã hội.

Bốn là, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất dành cho phát triển các công trình và dự án bất động sản phải phù hợp với chiến lược phát triển thị trường bất động sản. Đặc biệt là quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở dành cho các đối tượng chính sách xã hội theo tỷ lệ tối thiểu bằng 20-30% quĩ đất quy hoạch cho phát triển nhà ở thương mại trong cùng một địa bàn. Áp dụng chính sách thuê đất trả tiền một lần cho cả chu kỳ bằng tuổi thọ nhà ở chung cư để khuyến khích thuê nhà ở và sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

Năm là, số hoá toàn bộ thông tin đất đai và bất động sản để hình thành hệ thống thông tin số về đất đai và bất động sản thống nhất, đồng bộ. Nghiêm cấm việc mua bán trao tay.

Sáu là, bắt buộc các giao dịch mua bán đất đai bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản để đảm bảo tính công khai, minh bạch, tránh những thông tin không xác thực hoặc các hành vi giả mạo có thể gây rủi ro cho người mua và bán.

Bảy là, kiểm soát năng lực tài chính của nhà đầu tư phát triển bất động sản, tham gia đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất để tránh tình trạng dự án bỏ hoang chậm tiến độ, đất đấu giá cao rồi bỏ cọc.

Tám là, phát triển các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản theo hướng bền vững như quỹ tín thác đầu tư bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp có bảo đảm.. Nên thay thế phương thức huy động vốn thông qua bán nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư cũng như việc giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai của các nhà đầu tư thứ cấp bằng phương thức huy đông vốn thông qua trái phiếu công trình có chuyển đổi thành quyền mua sản phẩm sau khi công trình hoàn thành.