agribank-vietnam-airlines

Cách mạng công nghệ 4.0 sẽ ảnh hưởng đến định giá BĐS ra sao?

Hồng Hạnh
Hồng Hạnh  - 
Ông Nguyễn Hồng Sơn, Trưởng bộ phận Tư vấn & Định giá Savills Hà Nội chia sẻ và giải đáp một số câu hỏi về thực trạng định giá tại Việt Nam & châu Á ra sao? Đâu là những thách thức cho thị trường trẻ như nước ta? Trong bối cảnh cách mạng công nghiệp 4.0, lĩnh vực định giá sẽ thay đổi ra sao?
aa
Cách mạng công nghệ 4.0 sẽ ảnh hưởng đến định giá BĐS ra sao?
Ông Nguyễn Hồng Sơn

Ông đánh giá ra sao về thị trường định giá tại Việt Nam? Với đặc thù là một nền kinh tế đang phát triển và thị trường bất động sản trẻ, đâu là những thách thức cho nghề định giá tại Việt Nam?

Thị trường định giá bất động sản tại Việt Nam tuy vẫn còn khá mới những cũng đang dần tuân thủ với các quy chuẩn định giá quốc tế. Những khó khăn hiện tại có thể kể đến là việc quản lý chất lượng định giá và việc thông tin thị trường thiếu nhất quán, thiếu hiệu quả và không minh bạch.

Hiện nay, Chính phủ đã nỗ lực cải thiện công tác quản lý đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai thông qua một dự án được tài trợ bởi Ngân hàng thế giới đến năm 2021 với mục tiêu cải thiện hiệu quả và tính minh bạch của dịch vụ hành chính đất đi, thông qua việc xây dựng và triển khai hệ thống thông tin đất đai quốc gia đa mục tiêu (MPLIS). Dự án bao gồm việc xây dựng và phát triển MPLIS và cơ sở dữ liệu đất đai, số hóa tài chính của các bản đồ và hồ sơ giấy phép sử dụng đất; cập nhật và tích hợp dữ liệu địa chính, dữ liệu giá đất, quy hoạch sử dụng đất, thống kê và kiểm kê đất đai. Tuy nhiên, hệ thống này có thể còn những hạn chế với cấu trúc giao dịch linh hoạt và các giá trị chuyển nhượng không chính thức.

Một yếu tố thú vị khác ảnh hưởng tới giá trị và thị trường bất động sản là quy hoạch. Việc sử dụng đất của tất cả các dự án cần phải tuân theo quy hoạch tổng thể; tuy vậy việc quản lý quy hoạch thiếu hiệu quả đã dẫn đến xáo trộn giá trị thị trường, từ đó khiến thông tin thị trường trở nên thiếu nhất quán. Điều này đặc biệt quan trọng vì quy hoạch sử dụng đất thường không được tiếp cận một cách công khai. Ngày nay, chính quyền các tỉnh đã bắt đầu tiến hành công bố quy hoạch các dự án bất động sản.

Cuối cùng, thông lệ định giá BĐS thiếu nhất quán cho các mục đích khác nhau cũng gây nên sự không thống nhất về thông tin và dữ liệu. Có nhiều hệ thống và mức độ định giá bất động sản. Đơn cử như giá đất tính cho mục đích đền bù đất đai, mục đích tính toán nghĩa vụ tài chính đất và giá trị thị trường theo Hội đồng Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế (International Valuation Standards Council – IVSC) đều có giá trị khác nhau.

Với những yếu tố đã được đề cập, thị trường định giá bất động sản tại Việt Nam hiện đang đối diện với nhiều khó khăn và thách thức. Tuy nhiên cũng hàm chứa nhiều tiềm năng trong bối cảnh thị trường đang phát triển và s khoảng cách trong chất lượng và quy chuẩn định giá đang thu hẹp so với khu vực, từ đó mang lại nguồn cầu định giá lớn.

Ông đánh giá thế nào về sự phát triển ngày càng chuyên nghiệp hơn của thị trường định giá tại Châu Á và Việt Nam?

Thị trường định giá bất động sản được quản lý bởi các cơ quan chuyên môn, trên cả cấp độ toàn cầu như Viện Thẩm định Hoàng gia Anh (Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS) và cấp độ khu vực như Viện Khảo sát và Định giá Singapore (Singapore Institute of Surveyors and Valuers – SISV). Tất cả các tổ chức này đều có những quy chuẩn và hướng dẫn chuyên môn chuyên nghiệp, góp phần cải thiện thị trường định giá toàn cầu. Tại Việt Nam, Savills luôn đảm bảo tất cả các quy trình thẩm định giá của mình đều tuân thủ theo các quy chuẩn của RICS và IVSC (đã được công nhận bởi các tổ chức tài chính, đơn vị phát triển BĐS và các nhà đầu tư) và đồng thời điều chỉnh để thích ứng với thông lệ thị trường tại Việt Nam.

Lĩnh vực định giá doanh nghiệp cũng vậy. Việc thành lập Viện Định giá & Thẩm định Singapore (Institute of Valuers and Appraisers of Singapore – IVAS) là một ví dụ điển hình. IVAS được thành lập năm 2013 dưới sự bảo trợ của của Ủy ban Kế toán Singapore (SAC), một cơ quan giám sát của Bộ Tài chính, Singapore. IVAS được thành lập để thúc đẩy lĩnh vực chuyên môn định giá doanh nghiệp. Tổ chức này tìm cách mở rộng đội ngũ nhân tài, đào sâu chuyên môn của các chuyên viên định giá doanh nghiệp và đảm bảo chất lượng trong dịch vụ định giá. Mục tiêu là để đảm bảo rằng các chuyên viên định giá doanh nghiệp có đủ năng lực, được đào tạo, phát triển và tuân thủ các tiêu chuẩn nghề nghiệp theo yêu cầu của ngành định giá doanh nghiệp. Sáng kiến này đã cho ra đời một chương trình chứng nhận của Viện, tạo điều kiện cho các chuyên viên định giá doanh nghiệp có trình độ và kinh nghiệm được cấp chứng chỉ Chartered Valuer and Appraiser (CVA). SISV và IVAS đều là thành viên của IVSC, là tổ chức toàn cầu đặt ra các Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế (IVS) và Nghĩa vụ Thành viên Chuyên nghiệp.

Tại Savills, các chuyên viên định giá doanh nghiệp của chúng tôi đều có chứng chỉ CVA và các chuyên viên định giá bất động sản của chúng tôi có những thành viên của SISV và RICS. RICS gần đây đã bổ sung mảng định giá kinh doanh vào danh sách các dịch vụ quy chuẩn. Savills cũng đã áp dụng và triển khai tài liệu quy trình toàn cầu chi phối các chính sách nội bộ và tiêu chuẩn báo cáo của mình trong 2 mảng định giá bất động sản và định giá doanh nghiệp. Đội ngũ của Savills luôn chú trọng tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn chuyên nghiệp của SISV, RICS và Nghĩa vụ thành viên chuyên nghiệp của IVSC khi đưa ra định giá chất lượng trên thị trường.

Thưa ông, Savills Việt Nam có đóng góp gì cho sự phát triển của lĩnh vực định giá trên thị trường và nghề định giá tại Việt Nam?

Savills Việt Nam dành nhiều tâm huyết vào việc cung cấp kiến thức và nâng cao nhận thức về giá trị thị trường và định giá BĐS. Cung cấp dịch vụ định giá theo yêu cầu đa dạng của khách hàng, Savills Việt Nam đã giới thiệu đến thị trường khái niệm giá trị thị trường của BĐS và phân biệt rạch ròi khái niệm này với giá trị BĐS cho các mục đích khác như đầu tư hay bồi thường đất. Savills Việt Nam đã và đang tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn của IVSC và RICS trong tất cả các hoạt động định giá, đặc biệt trong chính sách và quy trình kiểm soat chất lượng.

Đồng thời, Savills cũng tập trung đầu tư mạnh vào việc xây dựng cơ sở dữ liệu và hệ thống riêng, từ đó cung cấp dữ liệu thị trường đáng tin cậy và thông tin, phân tích đầy đủ (dữ liệu lớn, mô hình định giá tự động v.v… Với hỗ trợ của công nghệ, Savills có thể theo dõi tất cả các biến động thị trường, từ đó có thể phân tích chính xác và đưa ra các giả định hợp lý hơn trong quy trình định giá; nâng cao hiệu quả và mức độ thuận tiện của quy trình; tạo ra các sản phẩm mới trong ngành định giá. Savills đã sẵn sàng đón nhận bối cảnh proptech và đáp ứng những yêu cầu của khách hàng của kỷ nguyên 4.0.

Nghề định giá trong những năm tới có thể sẽ phải đối mặt với những thay đổi lớn trên phương diện quản lý quy trình, vai trò của định giá viên và lợi ích họ đem lại cho khách hàng. Vậy cuộc cách mạng công nghệ sẽ ảnh hưởng đến định giá BĐS ra sao thưa ông?

Công tác định giá trên nhiều thị trường BĐS vẫn được nhìn nhận là một công việc nhàm chán nhưng vì mục đích tốt. Chắc chắn trong số đó có một số quy trình đã có thể được tự động hóa từ nhiều năm trước, tuy vậy điều này sẽ làm mất đi những chi tiết và kinh nghiệm chuyên môn cần có để đưa ra một ý kiến định giá chuẩn mực. Mấu chốt của công tác định giá là cân bằng giữa tự động hóa và lời khuyên đáng tin cậy. Savills luôn liên tục khám phá các sáng kiến tự động hóa và sẽ đi tiên phong trong xu hướng cách mạng toàn cầu. Với suy nghĩ và định hướng đó, chúng tôi gần đây đã đầu tư vào nhiều công ty khởi nghiệp trong lĩnh vực PropTech tại Singapore và các nước khác.

Sự ra đời của trí thông minh nhân tạo (AI) chắc chắn đã hỗ trợ nhiều cho các chuyên viên định giá trong việc loại trừ các khía cạnh nhàm chán của quy trình định giá. Công nghệ này nhiều khả năng sẽ phân tách thị trường bằng cách cung cấp các giải pháp định giá cho các phân khúc BĐS ít phức tạp. Ngược lại, các loại hình BĐS phức tạp hơn sẽ cần có tương tác với con người và kiến thức chuyên môn chuyên sau.

Hồng Hạnh

Tin liên quan

Bình luận

avatar-comment

Tin khác

Thị trường bất động sản bán lẻ Hà Nội tăng trưởng ấn tượng

Thị trường bất động sản bán lẻ Hà Nội tăng trưởng ấn tượng

Thị trường bất động sản bán lẻ Hà Nội quý I/2025 đang trên đà khởi sắc rõ rệt, ghi nhận mức hấp thụ ròng diện tích bán lẻ cao so với quý trước, cho thấy sức hút mạnh mẽ của thị trường. Giá thuê tại khu vực trung tâm cũng ghi nhận mức tăng trưởng đáng chú ý.
Phát triển nhà ở xã hội: Tăng lợi nhuận cho chủ đầu tư có phải là giải pháp căn cơ?

Phát triển nhà ở xã hội: Tăng lợi nhuận cho chủ đầu tư có phải là giải pháp căn cơ?

Nguồn cung nhà ở xã hội (NƠXH) tại Việt Nam vẫn còn hạn chế, trong khi nhu cầu về loại hình nhà ở giá rẻ này ngày càng bức thiết. Để khơi thông nút thắt, Bộ Xây dựng đề xuất nâng mức lợi nhuận tối đa cho chủ đầu tư NƠXH từ 10% lên 13%. Động thái này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy đầu tư và hiện thực hóa mục tiêu 1 triệu căn hộ NƠXH, nhưng liệu đây có phải là giải pháp bền vững để đáp ứng nhu cầu an cư của người thu nhập thấp?
Bất động sản TP. Hồ Chí Minh: Sức cầu ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực

Bất động sản TP. Hồ Chí Minh: Sức cầu ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực

Theo nghiên cứu của Công ty DKRA, trong quý 1/2025, thị trường bất động sản nhà ở khu vực TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận ghi nhận sự cải thiện đáng kể về sức cầu ở một số phân khúc so với cùng kỳ năm trước.
Niềm tin người mua nhà được củng cố

Niềm tin người mua nhà được củng cố

Tại cuộc họp về Tiêu điểm Thị trường Bất động sản quý 1/2025 diễn ra mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Trưởng bộ phận tiếp thị Nhà ở CBRE Việt Nam nhận định, ba tháng đầu năm 2025, nguồn cung nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh tiếp tục hạn chế, với 350 căn hộ và 58 căn nhà phố, biệt thự xây sẵn mở bán mới.
Thế hệ trẻ nan giải bài toán an cư

Thế hệ trẻ nan giải bài toán an cư

Trong khi thị trường bất động sản liên tục thiết lập những đỉnh giá mới, bỏ xa tốc độ tăng trưởng thu nhập, thế hệ trẻ đang phải đối mặt với bài toán an cư ngày càng nan giải.
Lừa đảo mua nhà ở xã hội: Cẩn thận tiền mất, tật mang

Lừa đảo mua nhà ở xã hội: Cẩn thận tiền mất, tật mang

Là mái ấm mơ ước của nhiều người thu nhập thấp, nhưng nhà ở xã hội đang trở thành “miếng mồi béo bở” cho những kẻ lợi dụng sự cả tin của người dân để trục lợi. Thời gian gần đây, tại TP. Đà Nẵng, nhiều thủ đoạn lừa đảo tinh vi đã bị phát hiện, cho thấy thực trạng đáng lo ngại trong giao dịch nhà ở xã hội…
“Kiềng ba chân” bảo chứng cho lợi thế kinh doanh vững chắc tại Asia Vibe

“Kiềng ba chân” bảo chứng cho lợi thế kinh doanh vững chắc tại Asia Vibe

Sự kiện khởi công vòng xuyến dự án Vinhomes Golden Avenue (TP Móng Cái, Quảng Ninh) đã góp phần nâng giá trị bất động sản tại đây lên tầm cao mới. Trong đó, dòng sản phẩm shophouse deluxe Asia Vibe càng trở nên đắt giá nhờ hội tụ “kiềng ba chân”: hạ tầng bứt phá, tiềm năng kinh doanh đa dạng và chính sách ưu đãi hấp dẫn.
Mở ra cơ hội cho người trẻ mua nhà

Mở ra cơ hội cho người trẻ mua nhà

Nhiều lao động trẻ hiện nay vẫn loay hoay với bài toán làm sao có thể sở hữu cho mình căn nhà đầu tiên khi chưa đáp ứng được điều kiện mua nhà ở xã hội và cũng chẳng đủ khả năng tài chính để mua nhà ở thương mại.
Sốt đất ảo tại Quảng Nam, chính quyền tăng cường kiểm soát

Sốt đất ảo tại Quảng Nam, chính quyền tăng cường kiểm soát

Những ngày gần đây, thị trường bất động sản tại Quảng Nam, đặc biệt là khu vực giáp ranh TP. Đà Nẵng, đang nóng lên bất thường trước tin đồn về việc sáp nhập hai địa phương. Giá đất tại một số khu vực thuộc thị xã Điện Bàn tăng mạnh chỉ trong thời gian ngắn, khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại về nguy cơ sốt ảo, thổi giá.
Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất

Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 75/2025/NĐ-CP ngày 1/4/2025 quy định chi tiết thi hành Nghị quyết số 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
AI
B - Edu
B - Finance
B - Data