Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT: Địa phương lúng túng, doanh nghiệp đau đầu

M3 tăng lên vài trăm lần vì cách tính mới

Nêu ý kiến tại Hội thảo trực tuyến “Giải pháp tháo gỡ vướng mắc trong thực hiện Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT hướng dẫn về lựa chọn nhà đầu tư”, ông Nguyễn Văn Đệ - Chủ tịch Hiệp hội Bệnh viện tư nhân Việt Nam cho biết, giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu (m3) đã tăng vọt khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn.

Đơn cử như cùng một dự án sử dụng đất có quy mô 175 ha, nhưng trước khi Thông tư 06 có hiệu lực thì giá trị m3 khoảng 2 tỷ đồng; tuy nhiên sau khi áp cách tính mới thì giá trị m3 tăng vọt gấp 290 lần, tương đương khoảng 580 tỷ đồng. Giá trị này độc lập với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà nhà đầu tư phải nộp.

Việc thay đổi cách tính m3 theo Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT đã gây nhiều khó khăn cho cả doanh nghiệp và địa phương

Tương tự như vậy, một dự án có quy mô 20 ha, thời điểm trước và sau khi Thông tư số 06 có hiệu lực 10 ngày, thì giá trị m3 lần lượt là khoảng 200 triệu đồng và 100 tỷ đồng.

Nguyên nhân là do chưa thống nhất trong việc tính giá trị m3 giữa nghị định và thông tư. Cụ thể, tại Điểm k, Khoản 2, Điều 47, Nghị định số 25, giá trị m3 được tính toán bằng cách lấy hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau khi trúng đấu giá của các khu đất, quỹ đất tham chiếu có tính đến yếu tố tương đồng với khu đất thực hiện dự án… Còn theo Phụ lục V, Thông tư 06, giá trị m3 được tính theo giá bình quân của tất cả các khu đất trên địa bàn đơn vị hành chính cấp huyện có kết quả đấu giá trong vòng 2 năm trở lại.

Luật sư Nguyễn Hồng Chung - Chủ tịch HĐQT DVL Ventures cho rằng, cách thức xác định các khu đất để tham chiếu tính giá đất theo quy định pháp luật về đất đai và các khu đất để tham chiếu tính giá trị m3 theo quy định pháp luật về đấu thầu có sự khác biệt dẫn đến kết quả tính toán giá trị m3 chưa đảm bảo phù hợp với thực tế.

Ngoài ra, sự khác biệt lợi thế thương mại giữa các khu đất trong cùng địa bàn cấp huyện là quá lớn và không tương đồng về quy mô, vị trí, tính chất, chức năng…

Trên thực tế, nhiều địa phương trước đó chưa từng đấu giá đất, hoặc nếu có chủ yếu là các mảnh đất nhỏ, có vị trí đẹp, dẫn đến giá trúng thầu rất cao. Trong khi đó, nhà đầu tư tham gia đấu giá thường là đất làm dự án quy mô lớn hàng chục, thậm chí hàng trăm ha và có vị trí xa trung tâm. Do vậy, việc tham khảo giá đất đấu giá trước đó bằng cách cộng lại chia trung bình giá là không hợp lý.

Trước phản ánh của doanh nghiệp, bà Vũ Quỳnh Lê - Phó Cục Trưởng cục Quản lý đấu thầu, Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KHĐT) cho biết, công thức tính m3 được đưa ra tại Thông tư 06 với mục đích tạo thuận lợi cho cả nhà đầu tư và cơ quan nhà nước. Đồng thời, ngăn chặn hiện tượng một số dự án lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất đang theo hướng chỉ lựa chọn một nhà đầu tư, không phù hợp với cơ chế thị trường.

Việc giá trị m3 cao mà các doanh nghiệp phản ánh thời gian qua, theo bà Lê, một phần do tác động của dịch bệnh nên có tình trạng sốt đất, giá trị tham chiếu của các cuộc đấu giá đột nhiên tăng, có những khu đất ở một số địa phương tăng từ 100% - 200%, có nơi cá biệt 300%.

Nên trao quyền cho địa phương tự quyết định

Theo đại diện Bộ KHĐT, hiện Thông tư 06 đang quy định có hai cách tính m3 cho địa phương lựa chọn, một là áp dụng công thức ở phụ lục V và hai là trao quyền cho địa phương tự xác định thông số và tự chịu trách nhiệm.

Tuy nhiên về điểm này, Luật sư Trần Thị Thanh Huyền - Văn phòng luật sư NHQuang và cộng sự phân tích, tuy có 2 phương án tính, nhưng xét về tính thực tiễn, không địa phương nào lựa chọn phương án tự quyết định. Bởi lẽ, nếu địa phương tính m3 thấp hơn so với công thức ở Phụ lục V thì ai sẽ chịu trách nhiệm. Còn nếu tính cao hơn thì nhà đầu tư không đồng ý. Điều này lại đưa địa phương trở lại trạng thái lúng túng như khi chưa có công thức chung về m3.

Chính vì vậy, luật sư này đề nghị chỉ nên thống nhất áp dụng một cách tính duy nhất và trao quyền cho địa phương để có thể tự xác định và chịu trách nhiệm như cách tính của Nghị định 25.

Đồng tình với ý kiến trên, Luật sư Nguyễn Hồng Chung cho rằng để đáp ứng yêu cầu thực tiễn, đặc biệt trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 hiện nay cần đẩy mạnh khuyến khích, thu hút đầu tư, cơ quan soạn thảo cần chỉnh sửa cách tính m3 theo hướng cho phép người có thẩm quyền, bên mời thầu được chủ động hơn trong việc xác định các khu đất tham chiếu. Cụ thể cho phép được chủ động xác định thời gian tham chiếu, không quá 02 năm kể từ ngày trình duyệt hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu.

Đồng thời, cho phép người có thẩm quyền, bên mời thầu chủ động mở rộng phạm vi tham chiếu sang địa bàn, các đơn vị hành chính cấp huyện khác cùng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và có điều kiện kinh tế - xã hội tương tự nhằm tạo điều kiện cho các địa phương chủ động thực hiện biện pháp bình ổn thị trường bất động sản trên phạm vi toàn tỉnh, thành phố.

Phó Cục Trưởng cục Quản lý đấu thầu, Bộ KHĐT cho biết đã nhận được nhiều ý kiến phản ánh từ doanh nghiệp và địa phương, dự kiến trong tháng 9 sẽ có thông tư mới thay thế cho Thông tư 06. Về cách tính giá trị m3, bà Lê cho biết có hai phương án sửa:

Thứ nhất là giữ nguyên phương pháp và cách thức xác định giá trị m3, hệ số k tại Phụ lục V Thông tư số 06 nhưng các địa phương được hiệu chỉnh hệ số k trên cơ sở hiệu chỉnh giữa giá trị tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) quận/huyện có dự án và GRDP trên địa bản tỉnh/thành phố, có xét tương quan với các địa phương trong cả nước.

Hai là, giữ nguyên phương pháp và cách thức xác định giá trị m3 tại Phụ lục V Thông tư số 06 nhưng có xét đến sự so sánh tương quan giữa khu đất của dự án và các khu đất tham chiếu.