Tạo thuận lợi, công bằng cho các doanh nghiệp tiếp cận nguồn lực đất đai

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà phát biểu tại hội thảo lấy ý kiến Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 8/3.

Điều tiết hài hoà lợi ích từ chuyển dịch đất đai

Dự và phát biểu tại hội thảo, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà cho biết, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được tổ chức lấy ý kiến nhân dân là sản phẩm tập hợp trí tuệ của hệ thống chính trị, trong đó có sự tham gia rất tích cực của người dân và cộng đồng doanh nghiệp.

Mong muốn các ý kiến đóng góp trực tiếp vào từng điều, khoản, mục dự thảo luật, Phó Thủ tướng nhấn mạnh cần làm rõ những điều kiện thuận lợi của dự thảo luật để tất cả doanh nghiệp có thể tiếp cận đất đai công bằng, sử dụng, khai thác hiệu quả, nhất là đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, Phó Thủ tướng nêu một số chính sách cần lấy ý kiến cụ thể như: Phương thức tạo và phát triển quỹ đất; các hình thức tiếp cận đất (đấu thầu, đấu giá, chỉ định, tự thỏa thuận...) bảo đảm cải cách thủ tục hành chính, minh bạch, tránh rủi ro cho doanh nghiệp.

Về vấn đề kinh tế đất đai, Phó Thủ tướng nhấn mạnh đến phương pháp tính toán, định giá bởi nếu định giá đất đai không chính xác sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy phức tạp do nguyên nhân chủ quan, duy ý chí.

Hiện nay, có 5 phương pháp định giá đất đai nhưng rất khó chính xác nếu không tạo được cơ sở dữ liệu rõ ràng, thống kê đầy đủ giá trị, hoạt động kinh doanh, từ đó xây dựng bảng giá đất sát nhất với giá trị thị trường trong điều kiện bình thường, ổn định, có sự điều tiết của nhà nước và được cập nhật khi có biến động.

Bảng giá đất sẽ là căn cứ thực hiện các hoạt động thu hồi, đền bù, sử dụng đất đai công bằng, minh bạch; đồng thời, điều hòa giá trị gia tăng từ đất đai, bảo đảm công bằng giữa người dân, nhà nước, doanh nghiệp, giữa các khu vực, vùng miền, địa phương, thậm chí giữa các dự án có tính chất khác nhau.

Đề cập đến các hình thức thu hồi đất đai hiện nay, Phó Thủ tướng cho biết, dự thảo luật dự kiến mở rộng thêm một số khái niệm như nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất, phát triển cơ sở hạ tầng chỉnh trang đô thị, bảo vệ môi trường, đảm bảo điều kiện an toàn…

Phó Thủ tướng nêu nghịch lý "2 chính sách và 2 giá", nếu doanh nghiệp tự thỏa thuận thì giá đền bù rất cao do doanh nghiệp thu lợi nhuận cao nhưng chỉ đối với những dự án quy mô nhỏ, trong khi đó, những dự án quy mô lớn do Nhà nước thực hiện thu hồi có giá đền bù thấp hơn do phải bảo đảm công bằng, hài hoà các mục tiêu, kể cả về lợi ích kinh tế, các vấn đề xã hội.

"Trên thực tế chưa có doanh nghiệp tự thoả thuận được giá đền bù thu hồi đất đối với dự án quy mô lớn. Đồng thời, trong tất cả các dự án, Nhà nước đều thực hiện thu hồi, quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng, tuy nhiên, việc tính toán, điều hoà giá trị gia tăng từ đất đai còn rất khó khăn. Đây là vấn đề các doanh nghiệp, chuyên gia kinh tế cần nhìn nhận, đóng góp ý kiến sát thực tiễn, bảo đảm hiệu quả sử dụng đất đai", Phó Thủ tướng mong muốn.

Phó Thủ tướng cũng khẳng định, Nhà nước với tư cách là cơ quan quản lý, chịu trách nhiệm trước người dân, phải định giá, quyết định việc chuyển dịch đất đai, định hướng để trong quá trình chuyển dịch thì những doanh nghiệp phát triển dự án và những người dân bị thu hồi đất, đều có lợi. Vì vậy, phải lượng hoá, có tiêu chí cụ thể về cơ sở hạ tầng, chỗ ở, sinh kế, an sinh xã hội, thiết chế văn hoá… để người dân tái định cư có điều kiện sống tốt hơn nơi ở cũ.

Đề cập đến điểm mới trong dự thảo luật là quyền của người thuê đất trả tiền hàng năm, Phó Thủ tướng cho biết, quy định này nhằm khai thác, sử dụng đất một cách hiệu quả; kiểm soát, điều tiết thị trường đất đai ổn định, không lạm dụng tài nguyên đất đai cho nguồn thu.

Hiện có thể thuê đất 50-60 năm nhưng trả tiền hàng năm nhằm khắc phục tư duy nhiệm kỳ trong quản lý, sử dụng đất đai; đồng thời tạo cơ sở pháp lý để thương mại hóa đất cho thuê hàng năm - hiện chiếm khoảng 40% nguồn lực đất đai.

Việc tính toán, nghiên cứu rất kỹ để khuyến khích phương thức trả tiền thuê đất hàng năm, tạo sự yên tâm cho doanh nghiệp đầu tư dự án lớn; loại hình dự án thực hiện trả tiền thuê đất một lần hay hàng năm.

Không gây ách tắc, không tạo lỗ hổng gây ra thất thoát, lãng phí

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nhấn mạnh, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là nhiệm vụ lập pháp quan trọng trong nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV. Đây là dự án luật có phạm vi tác động rất rộng, liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực, mọi tầng lớp nhân dân, các doanh nghiệp, cơ quan, đơn vị, các tổ chức, cá nhân. Yêu cầu đặt ra là sửa đổi toàn diện luật để đáp ứng yêu cầu trong tình hình mới, khắc phục được những bất cập của Luật Đất đai năm 2013 sau 10 năm thực hiện; tháo gỡ khó khăn vướng mắc cản trở sự phát triển của đất nước.

Nguyên tắc xuyên suốt để hoàn thiện các quy định của Luật Đất đai là không gây ách tắc trong thực hiện và không tạo lỗ hổng gây ra thất thoát, lãng phí, tiêu cực khi triển khai luật; khắc phục hạn chế, bất cập trước đây đã được chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013.

Sửa đổi Luật Đất đai cần giải quyết hài hòa mối quan hệ giữa người sử dụng đất, Nhà nước và nhà đầu tư, bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền đi đôi với hoàn thiện các quy định về kiểm tra, giám sát, bảo đảm tính nghiêm minh, hiệu lực, hiệu quả của pháp luật về đất đai.

Hoàn thiện Dự thảo Luật tốt nhất, để đưa chính sách, pháp luật đất đai đi vào thực tiễn

Tại Hội thảo, các đại biểu đã tập trung thảo luận về các vấn đề liên quan tới giá đất, thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và mong muốn các ý kiến đóng góp sẽ được Cơ quan chủ trì soạn thảo xem xét, cân nhắc, tiếp thu để hoàn thiện Dự thảo Luật một cách tốt nhất, góp phần đưa chính sách, pháp luật đất đai đi vào thực tiễn cuộc sống, nhất là trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp, chính đáng của doanh nghiệp, người dân, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng, giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường (tại Điều 153/khoản 2) nên được chuẩn hóa là bình quân giản đơn của các mức giá giao dịch thực tế trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng (“giá đất giao dịch trung bình thị trường”) trong thời gian nhất định, cần nêu rõ là bao lâu, đã loại trừ các yếu tố đột biến, có thể gọi là giá đất chuẩn, giá đất tham chiếu. Nên bổ sung quy định trường hợp không có hoặc có quá ít giao dịch thực tế trước đó thì xử lý như thế nào? Theo đó, nên quy định việc thu thập các mức giá giao dịch thực tế sẽ thực hiện như thế nào, nhằm đảm bảo khả thi, nhất quán áp dụng.

“Bảng giá đất là bảng tập hợp giá đất chuẩn là giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường theo vùng giá trị đất đai và bản đồ hiện trạng sử dụng đất... Cần quy định bảng giá đất sẽ được công bố định kỳ hàng năm, nhưng vào thời điểm, thời gian cụ thể”, TS. Lực nói.

Ông Lực cũng cho rằng, về phương pháp định giá đất, quy trình định giá đất và công bố bảng giá đất, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa nêu rõ mà đang giao Chính phủ quy định cụ thể.

Ông Lực đề xuất thêm, để đảm bảo tính độc lập, trung thực khách quan, đảm bảo giá đất sát với giá thị trường và không chịu áp lực, chi phối từ các cơ quan quản lý cấp địa phương và các nhóm lợi ích; tổ chức tư vấn định giá đất nên là một cơ quan độc lập, khách quan, chuyên nghiệp, có chứng chỉ hành nghề, không liên quan đến Hội đồng thẩm định giá đất, UBND cấp tỉnh hay cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở trung ương, địa phương.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, Điểm c Khoản 1 Điều 153 quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường”. Tại Khoản 2 Điều này có hướng dẫn cụ thể như thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, cần phải làm rõ hơn là chu kỳ xem xét đánh giá là thời gian bao lâu? Quy mô xem xét phải tương đồng; các điều kiện xã hội tương đương…nếu không luật hoá sẽ khó áp dụng sau này.

Cũng theo ông Hiệp, để xây dựng được giá đất, cần có phải có hệ thống dữ liệu chung, toàn bộ các giao dịch mua bán, chuyển nhượng trên thị trường phải được đăng tải và công bố trên hệ thống dữ liệu này thì mới có thể xác định được giá chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần xuất nhiều nhất. Do đó, ông Hiệp kiến nghị, quy định này phải có lộ trình cụ thể, từng bước một để phù hợp với điều kiện thực tế, ví dụ sau 3 năm.

Góp ý về nguyên tắc, phương pháp định giá đất, ông Đinh Dũng Sỹ, nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ cho rằng, Điều 153 quy định về nguyên tắc, phương pháp định giá đất, song tất cả các nguyên tắc, phương pháp, quy trình này mới chỉ là định tính và được giao cho Chính phủ quy định cụ thể, kể cả việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện.

Hoặc Điều 153 dự thảo Luật quy định việc định giá căn cứ vào thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Vậy các yếu tố khác là những yếu tố nào, cần phải được tiếp tục cụ thể hóa. Do vậy, để biết được toàn diện, cụ thể các quy định về giá đất trong dự thảo Luật Đất đai, cần phải có dự thảo Nghị định của Chính phủ, thậm chí kể cả dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của Bộ Tài nguyên và Môi trường trình kèm dự thảo Luật mới có thể biết được các quy định về giá đất có khả thi hay không.