Minh bạch để giảm rủi ro

	TP. Hồ chí minh: Dừng các dự án BT đang đàm phán
	Sòng phẳng với đổi đất lấy hạ tầng

Hạn chế “đổi đất lấy hạ tầng”

TS. Huỳnh Thế Du, Giám đốc Chương trình MPP (Thạc sĩ chuyên ngành Chính sách công) – Đại học Fulbright Việt Nam khẳng định, cho đến thời điểm hiện tại, phương án khai thác giá trị từ đất vẫn là tối ưu mà TP.HCM lựa chọn để tạo nguồn lực cho phát triển. Khi thực hiện các dự án theo hình thức BT (trả bằng đất), TP.HCM làm thường theo cách "hàng đổi hàng"- nghĩa là đổi đất lấy hạ tầng.

Cầu Phú Mỹ xây dựng theo mô hình BT

Tuy nhiên, theo ông Du, đây cũng là phương án mang không ít rủi ro. Theo đó, hiện nay nhiều dự án có tính khả thi tài chính không cao vì chi phí đầu tư cao và rủi ro lớn. Một phần cũng do nguồn lực địa phương hạn chế nên không có hỗ trợ để cải thiện tính khả thi về tài chính.

Thậm chí một số dự án BOT, BOO thì việc hoàn vốn cho chủ đầu tư trong một thời gian dài hay suốt vòng đời của dự án dựa vào thu phí. Và chính vì thế, phí thu trong thời gian dài gây bức xúc cho người sử dụng.

Rất nhiều chuyên gia đã phân tích, chính việc gần như dựa vào đổi đất lấy hạ tầng là chính, việc định giá đất và quá trình đổi đất lại không minh bạch, đã gây bức xúc trong xã hội. Hơn thế, chủ đầu tư dựa quá nhiều vào tiền vay của ngân hàng tài trợ dự án, điều này khiến rủi ro trả nợ và rủi ro lãi suất cao. Bên cạnh đó, hợp đồng đàm phán lại thường không theo chuẩn quốc tế.

Với những nhận định, đánh giá về tình hình hiện nay, TS. Huỳnh Thế Du đưa ra giải pháp, TP.HCM nên có cách thức mới trong đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng: "Nên hạn chế hình thức “đổi đất lấy hạ tầng”, mà thay vào đó, bán đấu giá độc lập QSDĐ, vay tiền từ các tổ chức tài chính, phát hành trái phiếu công trình đảm bảo bằng QSDĐ dự án khác… rồi lấy tiền thanh toán hợp đồng BT theo tiến độ".

Chưa tận dụng hết quyền để sinh lợi tối đa

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM nhận xét, cách làm BT như hiện nay đã tạo "lợi ích kép" cho nhà đầu tư. Cụ thể, khi nhận dự án, dự toán công trình là do nhà thầu đề xuất. Ngoài ra, các khu đất đắc địa cũng do nhà thầu đề xuất. Cơ chế chỉ định thầu đã triệt tiêu yếu tố cạnh tranh.

Trong khi đó, Nhà nước dường như chỉ còn giữ vai trò thẩm định, nhưng cũng khó đảm bảo yếu tố ngang giá. "Nhà nước đã để cho nhà thầu chủ động trong nhiều công đoạn, vì không sử dụng hết quyền của mình. Điều này gây thiệt thòi cho cả xã hội"- ông Châu nhận định. Trên thực tế, các vấn đề thông thầu, đấu thầu "chân gỗ", "quân xanh, quân đỏ" trong đấu giá không phải hiếm.

Lãnh đạo TP.HCM thừa nhận, mặc dù thành phố có nhiều giải pháp tích cực để huy động nguồn lực trong xã hội cho đầu tư phát triển kinh tế, xã hội, nhưng vẫn chưa khai thác hết tiềm năng. Thành phố cần chủ động xúc tiến đầu tư, kêu gọi nhà đầu tư thay cho tâm lý trông chờ vào nguồn lực từ ngân sách nhà nước. Nhà đầu tư, các sở ngành quản lý có xu hướng kêu gọi đầu tư theo hình thức BT, nhưng hiện thành phố không có đủ quỹ đất, cũng như thiếu kinh phí thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng để giao đất sạch cho nhà đầu tư.

Sắp tới, TP.HCM có kế hoạch chủ động thu hồi đất theo quy hoạch và kế hoạch, trong đó thu hồi cả phần diện tích đất bên cạnh công trình, kết cấu hạ tầng, vùng phụ cận để tạo nguồn vốn cho phát triển, tạo quỹ đất đầu tư công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội.

Ngoài ra, UBND thành phố sẽ nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước do cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp, công ty nhà nước quản lý, sử dụng. Tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất. Cải thiện môi trường đầu tư khi giao đất, giao mặt bằng cho các dự án có vốn đầu tư nước ngoài.

Tiếp thu ý kiến của các chuyên gia, lãnh đạo UBND TP.HCM cũng cho biết sẽ nghiên cứu đa dạng hóa phương thức thanh toán dự án BT, đẩy mạnh thanh toán các dự án BT bằng các hình thức khác bên cạnh quỹ đất.

Cụ thể: thanh toán bằng quyền khai thác dự án tại chỗ (diện tích sàn xây dựng dôi dư sau khi bàn giao công trình chính cho Nhà nước, quỹ nhà dôi dư sau khi thực hiện tái định cư); khai thác quỹ đất dọc tuyến dự án; điều chỉnh các chi tiêu quy hoạch để tăng giá trị quyền sử dụng đất của quỹ đất; khai thác quảng cáo, thương mại các công trình khác... trong phạm vi công trình dự án.