Không gian làm việc linh hoạt được chú trọng

	Cơ hội và thách thức cho xu hướng mới
	“Co-working space” là xu thế tất yếu

Thị trường văn phòng cho thuê tại TP. Hồ Chí Minh vẫn tiếp tục ghi nhận sự khan hiếm nguồn cung khi chỉ có 2 tòa nhà văn phòng hạng B tại khu vực ngoài trung tâm đi vào hoạt động trong quý I/2019, là tòa nhà Thaco (Quận 2) và OneHub Saigon 1 (Quận 9). Cả 2 tòa nhà này đều có diện tích thuê không lớn, với tổng diện tích thuê mới của hai dự án là 19.800 m2, theo công bố chính thức của Công ty Tư vấn bất động sản CBRE Việt Nam.

Không gian làm việc linh hoạt - xanh - tiện ích đang hút khách

Mặc dù nguồn cung khan hiếm nhưng giá thuê văn phòng của 2 phân khúc A và B đều ổn định hơn so với năm 2018 hoặc thậm chí giảm nhẹ tại một vài dự án. Cụ thể, giá chào thuê trung bình phân khúc hạng A là 46,31 USD/m2/tháng, giảm 0,2% so với quý trước, và hạng B là 23,44 USD/m2/tháng, tăng 0,5% so với quý trước.

Lý giải về giá thuê của cả 2 hạng giữ được mức ổn định cho dù nguồn cung đang khan hiếm, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nhận định, là do thị trường văn phòng TP.HCM trong năm 2019 dự kiến sẽ chào đón một làn sóng mặt bằng văn phòng mới với hơn 165 nghìn m2 diện tích cho thuê từ 8 tòa nhà. Các tòa nhà đang xây dựng này đã bắt đầu nhận cam kết thuê từ phía khách thuê trước khi được hoàn thành với mức giá cạnh tranh.

Chỉ riêng điều này đã làm cho những tòa văn phòng hiện hữu phải cân nhắc lại việc điều chỉnh giá thuê để tránh những trường hợp xảy ra như quý trước khi giá thuê hạng A tăng cao khiến khách thuê thu hẹp diện tích hoặc chuyển sang các tòa nhà hạng B hoặc không gian làm việc linh hoạt để tiết kiệm chi phí. Làn sóng nguồn cung mới này được đẩy mạnh nhờ vào các dự án cơ sở hạ tầng trong thành phố như tuyến Metro số 1 và bến xe Miền Đông mới được đẩy nhanh tiến độ.

Nhìn chung, thị trường văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh vẫn duy trì được tình trạng hoạt động tốt với tỷ lệ trống của hạng A và B đều dưới 5%. Theo đó, trong quý I/2019, tỷ lệ trống hạng A là 2,6%, giảm 2,4 điểm % so với quý trước do các diện tích trống từ khách thuê trước trả lại mặt bằng đã được lấp đầy cũng như lấp đầy thêm những diện tích trống mới. Tỷ lệ trống hạng B đạt 3%, chỉ tăng nhẹ 1,2 điểm % so với quý IV/2018.

Do thị trường nhà văn phòng đang phát triển và nguồn cung vẫn đang hạn chế nên các đơn vị cho thuê văn phòng khác cũng liên tục mở rộng hoạt động trong thời gian gần đây như Pax Sky, Dragon Fly, Todd’s Realty và GIC Office. Họ là những đơn vị thuê cả tòa nhà đơn lẻ, chuẩn văn phòng hạng C hoặc chuẩn văn phòng cơ bản từ một chủ nhà độc lập, sau đó cung cấp các dịch vụ quản lý và chia nhỏ diện tích để cho khách thuê lẻ lại.

Đóng góp tích cực vào việc giảm tỷ lệ trống của thị trường văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh là các công ty trong ngành bảo hiểm, được đánh giá có tiềm năng tăng trưởng cao trong những năm tới và sẽ là một trong những khách thuê chủ chốt của khối văn phòng truyền thống trong 3 năm tiếp theo. Thêm nữa, theo thống kê của Swiss Re Institute Sigma, Việt Nam là một trong 5 quốc gia có tỷ lệ thâm nhập thị trường bảo hiểm còn thấp nhưng mức tăng trưởng lại cao hơn một số nước phát triển khác. Điều này càng minh chứng rằng, thị trường này sẽ tiếp tục được khai thác mạnh trong tương lai.

Dự kiến từ năm 2019 đến hết năm 2021, tại TP. Hồ Chí Minh, thị trường văn phòng truyền thống sẽ có thêm 16 tòa nhà văn phòng mới với tổng diện tích cho thuê lên đến hơn 400 nghìn m2. Đồng nghĩa thị trường văn phòng sẽ có thêm nhiều diện tích trống cũng như tiếp tục duy trì mức giá thuê bền vững cho cả 2 hạng A và B mặc dù giá thuê hạng A vẫn giữ ở mức cao.

Tính riêng năm 2019, tỷ lệ tăng giá hạng A dự kiến chỉ đạt khoảng 4% và tỷ lệ trống cũng giảm tương đương xuống 4% do nguồn cung mới hạng A chỉ được đưa vào hoạt động vào cuối năm 2019 và đầu năm 2020. Giá chào thuê hạng B dự kiến giảm nhẹ 1,5% và tỷ lệ trống tăng 6,9% do nguồn cung mới ở phân khúc này khá lớn trong năm nay.

Khác với sự ổn định của thị trường văn phòng truyền thống, thị trường không gian làm việc linh hoạt lại tăng trưởng nhanh chóng. Trong quý I/2019, thị trường đã tiếp nhận thêm 2 địa điểm không gian làm việc linh hoạt mới là Toong - Hàm Nghi và Up - Le Meridien với tổng diện tích sàn ước tính là 3.100 m2, nâng tổng nguồn cung hiện tại lên 6% so với quý trước và 101% so với cùng kỳ năm 2018.

Tính đến hết quý I/2019, giá thuê của các ghế ngồi cố định và văn phòng riêng tăng 3-8% so với quý trước với tỷ lệ lấp đầy của hạng mục văn phòng riêng đạt hơn 80%. Đa phần diện tích của thị trường này lại tập trung ở khu vực trung tâm, đại diện CBRE Việt Nam cho biết. Ngoài ra, hai “ông lớn” của thị trường này là Toong và Up cũng đã và đang mở rộng mô hình ra sân chơi quốc tế. Điển hình như Toong với các địa điểm tại Lào và Campuchia; Up dự định sẽ lấn sân sang Malaysia, Thái Lan và Hong Kong.

Bà Từ Thị Hồng An, Phó giám đốc Bộ phận cho thuê Savills chia sẻ, không gian làm việc linh hoạt (mô hình văn phòng co-working) được kỳ vọng sẽ có nhiều bước tiến nhờ vào nhu cầu từ các công ty trong và ngoài nước, đều là những đơn vị tìm kiếm giải pháp giảm thiểu chi phí, tăng tính linh hoạt hoặc đang trong giai đoạn thăm dò và phát triển trên thị trường.

Một điểm đáng chú ý khác là, những năm gần đây, các tòa nhà văn phòng đều theo đuổi tiêu chuẩn công trình xanh. Hiện xu hướng này xuất hiện ngày càng nhiều với các dự án mới như: Maple Tree Business Centre, Deutches Haus, Etown Central… Dữ liệu từ Savills cho thấy, tính đến quý I/2019, có 28% nguồn cung tương lai đang trong quá trình xây dựng tại TP. Hồ Chí Minh sẽ sở hữu các chứng nhận LEED, đại diện Savills chia sẻ thêm.