KAFD trước nguy cơ ế khách

Các định chế tài chính chưa mặn mà

Dự án “Trung tâm tài chính Nhà vua Abdullah” (KAFD) tại Riyadh của Saudi Arabia với tổng mức đầu tư khoảng 10 tỷ USD gồm 73 tòa nhà cao tầng nối với nhau bằng các “cầu trời”, công nghệ khí hậu tiên tiến và một đường ray xe lửa có thể chạy quanh toàn bộ khu vực chỉ trong 11 phút.

Tuy nhiên, cái mà trung tâm này thiếu – và cũng là cốt lõi để nơi này thực sự trở thành một trung tâm tài chính chính là chưa chắc các NH đã lựa chọn nơi đây làm nơi “đóng đô” của họ.

Dự án Trung tâm tài chính Nhà vua Abdullah

Theo Waleed Aleisa, Giám đốc điều hành và quản lý dự án này của nhà đầu tư phát triển Al Ra'idah thì đến nay chưa có bất kỳ một định chế tài chính nào đăng ký thuê văn phòng tại trung tâm này. Hiện chỉ có tổ chức Samba Financial Group là người đã mua mảnh đất ở phía bắc thành phố và xây dựng một tòa tháp riêng của mình.

“Các NH Saudi thường muốn sở hữu các tòa nhà của riêng mình và muốn trả chi phí làm sao càng thấp càng tốt. Họ không đánh giá yếu tố thương hiệu có vai trò quan trọng lớn như chúng ta thường thấy ở phương Tây, nơi mà các NH sẵn sàng trả chi phí đắt đỏ để hiện diện tại các trung tâm tài chính” - Aliesa cho biết.

Trong bối cảnh Saudi Arabia đang trong tiến trình chuẩn bị cho một tương lai hậu dầu mỏ bằng cách thúc đẩy các ngành công nghiệp khác, kế hoạch củng cố vị trí của Riyadh với vai trò là một trung tâm tài chính đang bị cản bởi sự chậm trễ, đội vốn quá mức và sự thất bại trong việc nắm bắt và hiểu được nhu cầu của các NH địa phương.

Việc thu hút khách hàng tài chính giờ đây sẽ là một thách thức bởi việc xây dựng trung tâm dù đã hoàn thành được khoảng 70% nhưng hiện gần như phải tạm ngừng và nhà đầu tư phát triển đang xem xét thay thế nhà thầu chính Saudi Bin Laden Group.

Tuy nhiên theo Ramzi Darwish, chuyên gia tư vấn của Cluttons LLP, nhu cầu có sự hiện diện tại trung tâm này là vẫn có, chỉ có điều là cũng phải chờ xây dựng xong và tất nhiên sau khi hoàn thành thì việc lấp đầy được khách thuê là rất khó khăn bởi số lượng diện tích văn phòng ở đây cực lớn.

Aliesa cho biết, chính phủ Saudi Arabia đang tìm cách để thu hút các NH vào trung tâm này với các ưu đãi đó như cắt giảm thuế kéo dài (có thể lên tới cả thập kỷ hoặc hơn), cũng như có quy định riêng giúp các tổ chức dễ dàng thuê và được cấp thị thực làm việc.

Tuy nhiên, đồng quan điểm với Ramzi Darwish, Aleisa cho rằng việc làm sao lấp đầy được lượng khách thuê ở trung tâm này sẽ là cả một vấn đề. Và nó sẽ rất phụ thuộc vào liệu có thu hút được những NH và tổ chức tài chính đầu tiên đến đây không. Đến lúc này mới có PriceWaterhouseCoopers đã nhất trí sẽ thuê 4.400 mét vuông sàn ở đây và một đơn vị của NHTW Saudi Arabia sẽ lấy 8.700 mét vuông.

“Nếu có khoảng 7-8 NH chuyển đến KAFD thì sau đó nhiều khả năng các NH và tổ chức tài chính khác cũng sẽ chuyển về đây. Nên vấn đề là KAFD cần một khởi đầu suôn sẻ trong thu hút khách hàng để những tổ chức khác cũng sẽ chuyển đến” – Aleisa nói.

Một trung tâm tài chính hiện đại

Được xây dựng để trở thành một trung tâm tài chính hiện đại, KAFD dự kiến sẽ thu hút và tập trung các NH, các công ty dịch vụ tài chính, kiểm toán và luật cũng như các cơ quan đầu não về thị trường vốn và chứng khoán. Năm tòa nhà nằm tại phần lõi của trung tâm, bao gồm cả nhà cao nhất 76 tầng, sẽ được bao quanh bởi hàng chục tòa văn phòng, căn hộ, khách sạn, trung tâm hội nghị và các địa điểm vui chơi giải trí. Trên mặt đất có các lối đi để kết nối các tòa nhà với không khí luôn thấp hơn 8 độ C so với đường phố.

Mô hình hoạt động của KAFD tương tự như Trung tâm tài chính quốc tế Dubai, nghĩa là sẽ có một khung pháp lý riêng cho khu vực này. Hiện Trung tâm tài chính quốc tế Dubai đang thu hút hơn 1.300 công ty hoạt động với 18.521 nhân viên làm việc.

Lần theo lịch sử của dự án, Aleisa đã chỉ ra một số quyết định đã đẩy lùi thời hạn hoàn thành dự án cũng như đẩy chi phí tăng lên. KAFD ban đầu dự kiến được xây dựng theo nhiều giai đoạn như trung tâm Dubai, trong đó nhà đầu tư phát triển sẽ cung cấp cơ sở hạ tầng như đường giao thông, viễn thông, hệ thống cấp thoát nước. Còn các nhà đầu tư phát triển tư nhân sẽ xây dựng các tòa nhà trên cơ sở phù hợp với quy hoạch tổng thể.

Tuy nhiên tất cả đã bị thay đổi vào năm 2009 theo “lệnh của chính phủ" và gần như toàn bộ dự án sẽ được Saudi Bin Laden Group - công ty xây dựng lớn nhất của vương quốc này đảm nhiệm và theo Aleisa, để làm được điều này không phải là dễ dàng.

“Chúng ta sẽ phải xây dựng cơ sở hạ tầng đầu tiên bởi nếu không làm điều này thì sau đó chúng ta sẽ gặp vấn đề với việc xây dựng các công trình tiếp theo cũng như trong phối hợp giữa các nhà thầu” – Aleisa khẳng định.

Và rõ ràng điều này đã diễn ra ở KAFD. Thông báo công bố kế hoạch xây dựng trung tâm này khẳng định, dự án sẽ bắt đầu được triển khai vào năm 2007 và sẽ hoàn thành 3 năm sau đó. Thế nhưng lộ trình này đã không thể thành hiện thực. Khoảng 28 triệu riyal (6,9 tỷ USD) đã đầu tư vào đây và ước tính sẽ phải chi thêm khoảng 10 triệu riyal nữa mới có thể hoàn thành.

Aleisa cho rằng, không chỉ là vấn đề xây dựng mà kỳ vọng hoàn thành một trung tâm đồ sộ như vậy trong một khoảng thời gian quá ngắn mới thực sự là vấn đề. Tòa tháp cao nhất 76 tầng – là nơi sẽ tập trung các cơ quan quản lý tài chính – được dự kiến phải hoàn thành trong 2 năm.

Khoảng 55 tòa nhà bao quanh khác phải được thiết kế và hoàn thành trong vòng 36 tháng. Công ty của ông đang bị thúc ép phải hoàn thành các phần việc vào năm 2017, mặc dù ngay cả đến hệ thống tàu một ray (monorail) cho trung tâm này cũng phải ít nhất đến năm 2019 mới hoàn thành được.

Đến lúc này, các công việc liên quan đến triển khai dự án này dường như đều bị đình trệ. Công ty Saudi Bin Laden Group sẽ phải làm rõ các vấn đề vướng mắc mà họ gặp phải hiện nay để nhanh chóng tiếp tục triển khai tiếp các công việc trong vòng 2 tháng tới. Bằng không thì phần việc của họ sẽ được chuyển giao cho các công ty khác để hoàn thành.

Nhưng theo Aleisa, việc chuyển giao này nếu bắt buộc phải diễn ra cũng sẽ rất khó khăn vì các công ty xây dựng khác sẽ không muốn nhận những công việc đang dang dở như vậy. Nói cách khác là mời các công ty xây dựng mới tham gia vào lúc này là rất khó khăn.