Hoạt động định giá bất động sản còn thiếu chuyên nghiệp

Cần phải rà soát lại để hoàn thiện quản lý nhà nước về thẩm định giá bất động sản theo hướng sâu sát hơn đối với điều kiện hoạt động và hành nghề của các doanh nghiệp, hoàn thiện bộ Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Trong kinh tế thị trường, thẩm định giá là công việc cần thiết và được coi là trung tâm của tất cả các hoạt động kinh tế. Bởi trong hoạt động kinh tế đều chịu sự chi phối bởi khái niệm giá trị hàng hóa, việc thẩm định giá nhằm xác định giá trị của tài sản trên thị trường để thực hiện trao đổi, mua bán. Chính hoạt động này bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động giao dịch về tài sản và bất động sản.

Định giá bất động sản liên quan đến các quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản như mua, bán, thế chấp, thuê bất động sản và đền bù. Định giá bất động sản giúp cho người bán và người mua xác định được giá trị thị trường của bất động sản, đảm bảo cho việc thanh toán trên cơ sở giá cả hợp lý, tránh được rủi ro tạo điều kiện cho việc giao dịch, thỏa thuận mua bán bất động sản diễ ra thuận lợi.

Định giá bất động sản giúp cho các ngân hàng, các tổ chức tín dụng có căn cứ để thực hiện cho vay bằng thế chấp tài sản là các bất động sản. Đồng thời, định giá bất động sản giúp các doanh nghiệp định giá được tài sản của doanh nghiệp, qua đó định giá được doanh nghiệp để doanh nghiệp có thể tiến hành mua, bán, sáp nhập, cổ phần hóa, chuyển đổi doanh nghiệp trên thị trường, giúp cho Nhà nước có căn cứ để thu thuế bất động sản, lệ phí dịch vụ và tiền thu từ bán các bất động sản.

Tuy nhiên, theo PGS.TS. Nguyễn Minh Ngọc - Phụ trách Khoa Thẩm định giá - Kinh doanh Bất động sản, Đại học Tài chính - Marketing TP. Hồ Chí Minh, hiện một số tổ chức định giá vẫn còn thiếu chuyên nghiệp do hai nguyên nhân. Nguyên nhân thứ nhất là sự dễ dãi của thị trường, dễ dãi của khách hàng trong việc sử dụng dịch vụ định giá, kéo theo những người cung cấp dịch vụ này cũng dễ dãi theo. Nguyên nhân thứ hai là năng lực nói chung của phần lớn tổ chức đào tạo về định giá giá trị bất động sản còn yếu do chưa được mở rộng về số lượng và chưa được trao quyền”.

Thẩm định giá là khâu quan trọng trong các hoạt động đấu thầu, đấu giá, cổ phần hoá. Nghiên cứu các vụ việc gần đây cho thấy, nhiều trường hợp thẩm định viên và tổ chức thẩm định giá lợi dụng những kẽ hở của pháp luật để xác định mức giá cao hoặc thấp nhằm nâng khống hoặc dìm giá tài sản tùy theo lợi ích của các cá nhân, đơn vị liên quan.

Cuối năm 2021, cơ quan điều tra khởi tố, tạm giam 8 bị can, trong đó có bà Nguyễn Thị Loan, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Y dược Vimedimex về tội vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản liên quan đến đấu giá đất ở Huyện Đông Anh, Hà Nội.

Cơ quan điều tra xác định bà Loan thông đồng với cán bộ của Ban Quản lý dự án huyện Đông Anh và Công ty Thẩm định giá và đầu tư Hà Nội để can thiệp điều chỉnh giá trên chứng thư thẩm định nhằm biến hoá dìm kết quả thẩm định giá xuống hàng trăm tỷ đồng, từ 500 tỷ đồng xuống 300 tỷ đồng.

Hay một vụ án cổ phần hóa Tổng công ty cổ phần sản xuất và xuất nhập khẩu Bình Dương xảy ra tại tỉnh Bình Dương hiện đang được Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội xét xử, Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá Đông Nam “tiếp tay” để loại trừ 145 ha “đất vàng” ra khỏi ra giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa khiến Nhà nước thiệt hại hàng nghìn tỷ đồng.

Nhiều ý kiến cho rằng, những hành vi sai phạm đó chưa bị xử lý bằng một chế tài pháp luật nghiêm minh, thỏa đáng tưng xứng với những hậu quả nghiêm trọng mà nó gây ra cho xã hội.

Theo ông Nguyễn Anh Tuấn - Cục trưởng Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính), luật hiện tại không có tội danh hình sự nào về thẩm định giá, những vụ án liên quan đến thẩm định giá thời gian qua cho thấy, các thẩm định viên về giá chỉ bị khởi tố liên quan đến các tội đồng phạm, giúp sức cho sai phạm.

Nhiều chuyên gia cho rằng, cần phải rà soát lại để hoàn thiện quản lý nhà nước về thẩm định giá theo hướng sâu sát hơn đối với điều kiện hoạt động và hành nghề của các doanh nghiệp và các thẩm định viên về giá; tăng cường kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm và đánh giá chất lượng hoạt động doanh nghiệp.