Hà Nội: Nhà ở bình dân dạt xa trung tâm

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, cho biết trong 9 tháng qua, thị trường bất động sản Hà Nội có dấu hiệu tích cực với nhiều dự án đại đô thị được triển khai, mang đến xu hướng mới, luồng gió mới cho thị trường. Theo bà An, đây cũng là các biến đổi cần theo dõi trong thời gian tới.

Doanh số bán căn hộ sụt giảm

Chia sẻ với báo giới về thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2109, bà Đỗ Vân Anh, Bộ phận nghiên cứu thị trường và phát triển CBRE Hà Nội, cho biết đối với căn hộ chung cư, có gần 6.100 căn hộ được chào bán từ 18 dự án trên toàn thành phố, giảm 33% so với quý trước. Các dự án nằm tại khu vực phía Tây chiếm đến 77% nguồn cung mở bán mới trong quý. Lũy kế 9 tháng đầu năm, có khoảng 26.800 căn hộ mở bán mới, cao hơn 37% so với cùng kỳ năm 2018.

Thị trường chung cư Hà Nội, Số lượng căn mở bán mới theo phân khúc - Nguồn: CBRE

Về tiêu thụ, có khoảng 4.800 căn hộ được ghi nhận đã bán thành công trong quý III/2019, giảm 32% so với quý trước. Về mặt bằng giá, giá sơ cấp ổn định trong quý III/2019, trung bình ở mức 1.337 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì).

Theo CBRE, một điểm đáng chú ý là cùng với sự mở rộng của thị trường nhà ở, phân khúc bình dân ngày càng dịch chuyển ra xa hơn. Năm 2017, các dự án thường nằm cách trung tâm Hà Nội khoảng 10 km. Nhưng trong năm 2019, các dự án bình dân thường nằm cách trung tâm Hà Nội từ 10km - 13km, mức giá trung bình tương đối ổn định, như tại Gia Lâm, Thanh Trì, Hoài Đức, bà Đỗ Vân Anh chia sẻ.

Cũng theo CBRE Việt Nam, đang xuất hiện các loại hình nhà ở mới cam kết cho thuê lâu dài. Dấu hiệu tích cực thị trường từ năm 2018 là có sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư nước ngoài, nhất là tại Hà Nội và TP.HCM. Thống kê thị trường căn hộ bán tại Hà Nội thì nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu thuộc Hàn Quốc, Đài Loan, Hong Kong (Trung Quốc). Khu phía Tây thu hút sự quan tâm của người nước ngoài, nhiều dự án hết room bán cho khách ngoại.

Đánh giá triển vọng thị trường, trong quý cuối năm 2019, bà Đỗ Vân Anh cho hay, dự kiến sẽ có khoảng 7.000 căn mở bán mới, giúp tổng nguồn cung mở bán mới trong năm 2019 đạt khoảng 33.000 căn, cao hơn 9% so với năm 2018. Nguồn cung mới sẽ tập trung ở các khu đô thị như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City hay Park City.

Giá sơ cấp dự kiến tiếp tục xu hướng tăng và đạt trung bình khoảng 1.360 USD/m2 vào cuối năm. Cùng với các hoạt động xúc tiến bán hàng cũng như những cải tiến mới về sản phẩm, doanh số dự kiến sẽ duy trì ở mức khả quan đạt khoảng 85% - 90% tổng lượng căn mở bán trong năm.

Thị trường nhà ở gắn liền với đất khả quan

Trong quý III/2019, thị trường ghi nhận 879 căn mở bán mới, đóng góp cho tổng nguồn cung mới tương đương 4.120 căn trong 9 tháng đầu năm. Doanh số bán hàng khả quan tiếp tục cho thấy các sản phẩm biệt thự, nhà phố được thị trường đón nhận tích cực.

CBRE ghi nhận nguồn cung đến từ các dự án, không bao gồm nhà ở riêng lẻ

Khoảng 873 căn bán được trong quý III/2019, tăng 3% theo quý và 67% theo năm. Tổng số căn bán được trong 9 tháng năm 2019 ghi nhận ở mức 3.853 căn, cao hơn gấp 1,5 lần so với cả năm 2018.

Về mặt bằng giá, giá biệt thự trung bình trên thị trường thứ cấp đạt 4.157 USD/m2 đất (bao gồm thuế VAT và chi phí xây dựng) trong quý III/2019. Giá bán ghi nhận mức tăng 2% so với quý trước và 4,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá chào bán thứ cấp cải thiện tại nhiều khu vực, đặc biệt là tại cụm dân cư mới ở các quận Gia Lâm, Hoài Đức và Hà Đông.

Theo bà Đỗ Vân Anh, thị trường tiếp tục chứng kiến sự dịch chuyển của nguồn cung với các dự án mở bán mới tại các quận, huyện Hoài Đức, Hà Đông và Đan Phượng. 9 tháng đầu năm 2019, số căn mở bán mới ghi nhận tại 3 quận/huyện trên đóng góp khoảng 25% tổng nguồn cung mới của thị trường.

Trong khi tổng nguồn cung vẫn chủ yếu đến từ khu vực phía Tây, nguồn cung mới đang dịch chuyển ra xa hơn đến các địa điểm mới tại khu vực Tây Bắc và Tây Nam thành phố, thay vì các cụm dân cư đã hình thành như Nam Từ Liêm và Cầu Giấy.

Cải thiện cơ sở hạ tầng với kế hoạch mở rộng và xây dựng thêm hệ thống đường giao thông kết nối trong tương lai vẫn là động lực quan trọng cho cả quỹ nguồn cung mới và mức giá bán ở những khu vực dân cư mới này.

Trong các năm tới, thị trường bất động sản Hà Nội dự kiến sẽ chào đón một lượng lớn nguồn cung mới đến từ các dự án khu đô thị quy mô lớn. Nguồn cung thị trường được kỳ vọng sẽ mở rộng hơn nữa đến phía Bắc và Nam Hà Nội, với các dự án đáng chú ý đang được rục rịch triển khai như BRG & Sumitomo Smart City ở Đông Anh và Gamuda Lakes ở Hoàng Mai.

Thị trường mặt bằng bán lẻ vẫn hấp dẫn nhà đầu tư

Bà Phạm Thị Thanh Nhàn, Bộ phận nghiên cứu thị trường và phát triển CBRE Hà Nội chia sẻ, quý III/2019 không ghi nhận dự án trung tâm thương mại mới đi vào hoạt động. Do đó, tổng nguồn cung tính đến hết 9 tháng năm 2019 không đổi và duy trì ở mức 930.500 m2.

Trong quý cuối năm 2019, thị trường dự kiến đón nhận hai dự án mới dự kiến sẽ đi vào hoạt động, bổ sung thêm 88.400 m2 bán lẻ vào thị trường, trong đó có Aeon Mall Hà Đông và FLC Twin Towers. Hai dự án này sẽ củng cố hơn nữa vị trí dẫn đầu của nguồn cung thị trường bán lẻ Hà Nội tại khu vực Đống Đa - Ba Đình và phía Tây.

Diễn biến thị trường ghi nhận khá tích cực tại khu Trung Tâm trong quý III/2019. Giá chào thuê tăng 2,3% theo năm và 1,1% theo quý, đạt mức 101,8 USD/m2/tháng. Do không có nguồn cung mới dự kiến đi vào hoạt động tại khu vực này năm 2019, giá chào thuê trung bình dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực, trong khi tỷ lệ trống duy ở mức thấp dưới 2%.

So với quý III/2018, thị trường đón nhận hơn 90.000 m2 bán lẻ từ các chủ đầu tư uy tín và tại các vị trí tốt, góp phần làm tăng mặt bằng giá thuê khu vực ngoài trung tâm. Giá thuê trung bình ở khu vực có nguồn cung lớn nhất thị trường - Đống Đa - Ba Đình và phía Tây đạt 31,1 USD/m2/tháng trong quý III/2019, tương đương tăng 5,6% theo năm.

Tỷ lệ trống khu vực Đống Đa - Ba Đình và phía Tây đạt mức 8,4% trong quý III, tương đương giảm 3,5 điểm% theo năm nhưng tăng 0,1 điểm% theo quý. Tương tự, giá thuê khu vực ngoài trung tâm khác tăng 3,4% theo năm và đạt 25 USD/m2/tháng trong khi tỷ lệ trống tăng 2,1 điểm% theo năm, giảm 1,5 điểm% theo quý và đạt mức 7,9%.

“Trong ba năm tới, thị trường bán lẻ Hà Nội được kỳ vọng sẽ sôi động hơn với các trung tâm thương mại mới đi vào hoạt động có quy mô khu vực (40.000 - 70.000 m2 bán lẻ mỗi trung tâm). Hai dự án trung tâm thương mại mới Vincom dự kiến đi vào hoạt động (Vincom Megamall Ocean Park và Vincom Megamall Smart City), tận dụng nguồn cầu từ chính hai dự án đại đô thị phía Đông và phía Tây”, bà Phạm Thị Thanh Nhàn cho hay.

Bên cạnh công ty lớn nội địa, Vincom Retail, các tập đoàn bán lẻ nước ngoài cũng ngày càng quan tâm đến thị trường Hà Nội. Aeon Group gần đây cũng có thông báo về dự án mới trung tâm thương mại Aeon Mall Hoàng Mai sau dự án Aeon Mall Hà Đông (dự kiến mở cửa quý IV/2019).

Những trung tâm thương mại có quy mô lớn này được kỳ vọng sẽ có nâng cấp về thiết kế, đa dạng về ngành hàng và tăng trải nghiệm cho khách hàng, từ đó đem lại nhiều lợi ích cho các nhà bán lẻ đang tìm kiếm cơ hội ngoài khu vực Trung Tâm - khu vực hạn chế về quỹ đất cũng như mặt bằng bán lẻ chất lượng. Mặt khác, việc phân bổ của các trung tâm thương mại quy mô lớn quanh Hà Nội cũng tạo nên những thách thức nhất định khi thị trường không hình thành một khu mua sắm tập trung.

Mặc dù không nhiều thương hiệu nước ngoài mới gia nhập thị trường trong quý 3/2019, Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung vẫn được đánh giá là môi trường hấp dẫn cho các đơn vị nước ngoài, nhờ vào tăng trưởng kinh tế và cơ cấu dân số trẻ. Các nhà bán lẻ lớn quốc tế như Emart và Takashimaya đã công bố kế hoạch đầu tư vào thị trường Hà Nội, kỳ vọng sẽ bắt đầu có mặt trên thị trường trong ba năm tới.

Trong quý 3, doanh nghiệp Nhật Stripe International thâu tóm thương hiệu Vascara, 2 năm sau khi mua thương hiệu NEM. Theo thông tin từ Insider Retail Asia, tập đoàn bán lẻ BGF của Hàn Quốc sẽ nhảy vào thị trường Việt Nam vào năm 2020, bắt đầu từ mô hình cửa hàng tiện lợi CU.

Về cơ cấu khách thuê, các ngành hàng về ăn uống, vui chơi giải trí, và thời trang sẽ tiếp tục thu hút các nhà bán lẻ trong thời gian tới. Tại một số trung tâm thương mại hiện hữu, việc tái cơ cấu ngành hàng vẫn đang diễn ra để đáp ứng những thay đổi mang tính xu hướng này.