Giao dịch nhà liền thổ giảm mạnh, giá vẫn tiếp tục tăng

Lượng giao dịch đều giảm tại các tỉnh thành

Bà Trang Bùi - Giám đốc bộ phận thị trường JLL Việt Nam cho biết, tổng lượng giao dịch nhà liền thổ của toàn khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận chỉ đạt 224 căn, giảm mạnh 87,4% so với quý trước, tương ứng với nguồn cung sụt giảm. TP.HCM chỉ ghi nhận lượng tiêu thụ khoảng 47 căn, giảm 74,3% theo quý. Bình Dương và Long An tiếp tục ghi nhận lượng tiêu thụ thấp, khoảng dưới 100 căn ở mỗi tỉnh.

Trong khi đó, tỉnh Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu không ghi nhận giao dịch nào. Giãn cách nghiêm ngặt đã ngăn cản giao dịch trực tiếp và tham quan thực tế dự án, dẫn tới sụt giảm mạnh trong lượng tiêu thụ, đặc biệt là ở nhóm mua đầu tư. Tuy vậy, nhu cầu mua để ở vẫn ổn định và người mua đều là dân địa phương, thay vì từ TP.HCM như trước.

Nguồn cung nhà liền thổ sẽ được cải thiện vào năm 2022

Giao dịch tại thị trường Hà Nội và các tỉnh lân cận giảm nhẹ 10% theo quý, ghi nhận 625 căn được bán hết trong III/2021. Ở Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ đạt 70% với 420 căn được bán hết. Giao dịch chủ yếu chỉ diễn ra ở các nguồn cung mới tại các địa phương ít bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19. Trong khi đó, bốn tỉnh lân cận ghi nhận 205 căn được bán, chủ yếu là ở Bắc Ninh. Đáng chú là tâm lý thị trường đang diễn biến tốt ở Bắc Ninh với 172 căn được tiêu thụ, nhờ vào thu hút vốn FDI tốt và nâng cấp thị xã Từ Sơn lên thành phố.

Nguồn cung khu vực Hà Nội và các tỉnh lân cận ổn định mặc dù vẫn chịu tác động từ đại dịch. Lượng mở bán nhà liền thổ mới trong khu vực Hà Nội và các tỉnh lân cận đạt 870 căn, ổn định theo quý. Trong đó, Hà Nội chiếm tới 70% nguồn cung nhờ các dự án mở bán mới ở huyện Đông Anh và Thạch Thất, nơi ít bị ảnh hưởng từ đại dịch hơn những khu vực khác ở Hà Nội.

Tuy nhiên, đợt dịch lần thứ 4 tiếp tục làm nguồn cung của bốn tỉnh lân cận hạn chế, với chỉ 273 căn được mở bán. Tỉnh Bắc Ninh đóng góp tới 89% trong tổng nguồn cung của các tỉnh lân cận, và Hải Phòng chỉ ghi nhận lượng cung rất nhỏ là 30 căn. Trong khi đó, tỉnh Hưng Yên và Vĩnh Phúc không có dự án mở bán mới.

Ngược lại, nguồn cung nhà liền thổ thị trường TP.HCM và các tỉnh lân cận giảm sâu do giãn cách nghiêm ngặt ở các tỉnh miền Nam. Theo bà Kim Xuân, Giám đốc Marketing JLL Việt Nam, lượng mở bán nhà liền thổ mới trong quý III/2021 đạt 274 căn, đến từ các dự án quy mô nhỏ ở tỉnh Bình Dương và Long An, với mỗi tỉnh chỉ cung cấp khoảng 120 – 150 căn. TP.HCM, trung tâm của đại dịch, không ghi nhận lượng mở bán nào trong quý này.

Việc giãn cách nghiêm ngặt toàn bộ các tỉnh miền Nam đã làm ảnh hưởng đến kế hoạch mở bán, cũng như tiến độ xây dựng của nhiều dự án, dẫn đến việc không có nguồn cung mới nào ở tỉnh Đồng Nai và Bà Rịa-Vũng Tàu.

Giá bán tiếp tục tăng

Theo JLL Việt Nam, trong quý III/2021, giá bán sơ cấp trung bình của nhà liền thổ ở thị trường TP.HCM và các tỉnh lân cận đạt 2.913 USD/m2 đất, tăng 15,7% theo năm và tăng nhẹ 2,2% theo quý. Tuy nhiên, đối với các dự án tích hợp quy mô lớn được đầu tư bài bản ở Đồng Nai, mức tăng điển hình ghi nhận lên đến 4 - 7 % theo quý.

Tại Hà Nội, trong quý III/2021, giá bán sơ cấp trung bình của thị trường Hà Nội và các tỉnh lân cận đạt 4.468 USD/m2 đất. Toàn miền Bắc ghi nhận giá nhà liền thổ tăng trưởng mạnh ở mức 12% theo năm, nhưng giảm 9,6% theo quý chủ yếu do sự góp mặt của hai dự án mở bán mới ở huyện Đông Anh, Hà Nội với giá bán thấp hơn mặt bằng chung, trong khoảng USD 3,500 - 4,500/m2 đất.

Ở Hà Nội, mức tăng điển hình được ghi nhận khoảng 3 - 5% theo quý tính trên từng dự án. Trong số bốn tỉnh lân cận thì Bắc Ninh ghi nhận tăng trưởng giá cao nhất với mức tăng trung bình toàn tỉnh đạt 8,4% theo quý, nhờ vào diễn biến tốt của tâm lý thị thị trường từ tin tức thành lập thành phố Từ Sơn.

Nhận định về thị trường trong thời gian tới, theo bà Trang Bùi, vấn đề pháp lý với các dự án Nhà liền thổ ở TP.HCM vẫn chưa được giải quyết, đi kèm với hạn chế đi lại giữa các tỉnh dẫn tới đình trệ trong công tác xây dựng và mở bán sẽ thách thức nguồn cung mới trong ngắn hạn. JLL tiếp tục điều chỉnh giảm nguồn cung tương lai so với dự báo ở quý trước, trong đó lượng mở bán mới ước tính dao động trong khoảng 600 - 900 căn ở TP.HCM, và khoảng 1.000 - 1.200 căn ở các tỉnh lân cận.

Do các biện pháp kiểm soát đi lại giữa các tỉnh, nguồn cung mới trong quý IV/2021 được điều chỉnh giảm so với dự báo quý trước, ở mức 1.000 - 1.500 căn ở Hà Nội, và khoảng 1.000 căn ở các tỉnh lân cận. Nguồn cung sẽ cải thiện vào năm 2022 khi Hà Nội dự kiến đón nhận khoảng 3.500 - 4.000 căn mở bán mới, trong khi con số ước tính ở thị trường các tỉnh lân cận là hơn 4.500 căn.

Ngoài bối cảnh tâm lý thị trường tốt, thị trường nhà liền thổ ở thị trường Hà Nội và các tỉnh lân cận còn có nhiều xúc tác khác trong giai đoạn sắp tới, cụ thể như các dự án hạ tầng trọng điểm như đường Vành đai 4, tuyến Metro số 2A và số 3, và quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng. Do đó, giá sơ cấp của loại hình nhà liền thổ dự kiến sẽ tiếp tục tăng.