Điều chỉnh bảng giá đất: Cần cân bằng các lợi ích

Cải thiện công tác giải phóng mặt bằng

Chia sẻ về việc mới đây, UBND TP. Hà Nội ban hành bảng giá đất mới có hiệu lực từ ngày 20/12 đến hết năm 2025, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch HĐQT G6 Group cho biết, giá bất động sản hiện đang ở mức rất cao, thậm chí còn vượt xa so với bảng giá mới công bố. Điều này cho thấy bảng giá đất mới không tác động đáng kể đến hoạt động giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ tác động trực tiếp đến nhiều khía cạnh, trong đó đáng chú ý nhất là công tác giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện thuận lợi hơn, giúp mức đền bù được tính toán minh bạch và công bằng hơn.

Bên cạnh đó, công tác định giá và đấu giá đất cũng sẽ được cải thiện đáng kể. Thời gian qua, việc phụ thuộc vào khung giá đất cũ, đặc biệt là trong giai đoạn khung giá thấp, đã gây ra nhiều bất cập trong việc định giá tài sản. Tuy nhiên, vấn đề này đã được giải quyết cơ bản với việc điều chỉnh bảng giá đất mới. Việc áp dụng bảng giá đất mới vào công tác đấu giá sẽ giúp xác định giá khởi điểm chính xác hơn, tăng tính cạnh tranh và hiệu quả của quá trình đấu giá. Điều này sẽ hạn chế tình trạng nhà đầu tư dễ dàng đặt cọc, rải hồ sơ, từ đó đảm bảo tính công khai, minh bạch và hiệu quả của thị trường đất đai.

Theo ông Quê, điều chỉnh bảng giá đất đồng nghĩa với việc tăng giá khởi điểm đấu giá và số tiền đặt cọc. Điều này sẽ giúp hạn chế số lượng hồ sơ tham gia, thu hút những nhà đầu tư tiềm năng có nhu cầu thực sự và khiến quá trình đấu giá diễn ra công khai, minh bạch hơn. Về lâu dài, việc này có thể ảnh hưởng đến quyết định đầu tư hoặc mua nhà ở của người dân.

Người lao động bình thường có thể phải dành tới 20-25 năm tiết kiệm để sở hữu một căn nhà

Đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản đang bị ảnh hưởng bởi các yếu tố không thực tế, giá nhà đất bị đẩy lên cao hơn giá trị thực. Việc này đang làm biến dạng quy luật cung cầu, làm giảm tính cạnh tranh và kìm hãm hoạt động đầu tư. Các doanh nghiệp, đặc biệt là những doanh nghiệp sử dụng đất thuê, đang chịu ảnh hưởng nặng nề từ việc tăng giá bất hợp lý này. Tăng giá dựa trên chi phí không chính xác đang là một vấn đề bức xúc.

“Việc giá cả vượt quá khả năng chi trả của người dân và không phản ánh đúng giá trị thực của thị trường sẽ làm giảm nhu cầu tiêu thụ. Hậu quả là giảm sút hoạt động đầu tư và gây ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển bền vững của thị trường”, ông Đính cho hay.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest cho rằng, việc điều chỉnh bảng giá đất không chỉ tác động mạnh đến thị trường bất động sản mà còn ảnh hưởng sâu rộng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của nhiều doanh nghiệp. “Việc tăng giá đất gây ra nhiều khó khăn cho doanh nghiệp. Các chi phí sản xuất kinh doanh sẽ tăng lên, từ đó làm giảm lợi nhuận và khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp. Đặc biệt, các doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ chịu ảnh hưởng nặng nề hơn cả”, ông Hiệp chia sẻ.

Theo ông Hiệp, việc giá đất tăng cao, đặc biệt chiếm khoảng 40% đối với giá thành căn hộ, gây áp lực lên cả tâm lý và chi phí của người dân, khiến sức mua giảm sút, gây áp lực lên nền kinh tế, làm mất cân bằng thị trường.

“Nếu thị trường bất động sản rơi vào tình trạng ế ẩm, tồn đọng kéo dài, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này sẽ là những đơn vị chịu tác động tiêu cực đầu tiên. Việc đầu tư lớn vào dự án mà không thể tiêu thụ được sản phẩm sẽ gây ra những thiệt hại nghiêm trọng về tài chính, đe dọa sự tồn tại của doanh nghiệp”, ông Hiệp trăn trở.

Do đó, các cơ quan quản lý Nhà nước cần có những cân nhắc kỹ lưỡng để đưa ra các chính sách phù hợp, vừa khuyến khích phát triển thị trường, vừa đảm bảo nguồn thu ngân sách.

Để giải quyết vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, cần nhanh chóng xây dựng và công bố công cụ đo lường giá cả bất động sản một cách thường xuyên, tương tự như chỉ số chứng khoán. Việc này sẽ giúp cơ quan quản lý điều chỉnh các chính sách phù hợp với tình hình thị trường, đồng thời cung cấp thông tin minh bạch cho người dân và các nhà đầu tư.

Thực tế, Luật Bất động sản đã quy định về việc xây dựng chỉ số bất động sản. Tuy nhiên, việc triển khai thực tế vẫn chưa được thực hiện một cách hiệu quả. Chúng ta cần khẩn trương hoàn thiện và áp dụng để có thể theo dõi sát sao biến động giá cả trên thị trường, từ đó đưa ra các quyết sách quản lý một cách kịp thời và phù hợp.