“Điểm nghẽn” thị trường bất động sản Việt Nam

Ông Neil MacGregor

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản đã và đang bộc lộ những vấn đề khiến cho giao dịch trở nên trầm lắng, ảm đạm. Vậy đâu là những tồn tại, điểm nghẽn của thị trường cần được nhanh chóng khắc phục để thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn? Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam đã chỉ ra một số khó khăn chính của thị trường bất động sản Việt hiện nay.

Ông đánh giá thế nào về những thay đổi, diễn biến của thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian gần đây?

Thị trường nhà ở trong nước đang và sẽ chứng kiến nhu cầu rất lớn khi tốc độ đô thị hóa nhanh với tỷ lệ dân số vàng. Tuy nhiên, thực tế trong một vài năm trở lại đây, nguồn cung dự án mới khan hiếm, hạn chế, nhất là đối với nhà ở thuộc phân khúc bình dân. Điều này khiến giá nhà bị đẩy tăng cao, đơn cử như ở đô thị lớn nhất cả nước là TP.HCM. Điều này cũng do nhiều vấn đề khác nữa khiến thị trường “lệch pha”, thiếu tính bền vững và cần phải có giải pháp mạnh mẽ để nhanh chóng giải quyết tình trạng này.

Theo Báo cáo thị trường quý III/2022 của Savills, nguồn cung sơ cấp thị trường căn hộ tại TP. HCM giảm còn 6.600 căn, giảm 51% theo quý. Ngoài ra, lượng tồn kho căn hộ sơ cấp chiếm 66% nguồn cung, lớn nhất kể từ năm 2019. Đáng chú ý, có tới 89% lượng hàng tồn kho này thuộc về các căn hộ hạng A và hạng B. Trong số lượng nguồn cung mới, hơn 60% có giá hơn 11 tỷ đồng/căn. Báo cáo cũng ghi nhận mức giá sơ cấp cao nhất từ trước đến nay là 124 triệu đồng/m2. Đối với giai đoạn tiếp theo, mức tăng các căn hộ mới cũng chỉ khoảng 10%. Như vậy, với dân số hơn 10 triệu người, nguồn cung đó không đủ nên khi mở bán có thể dễ dàng được thị trường hấp thụ hết. Và một điều chắc chắn là giá bất động sản sẽ còn tăng cho đến khi nguồn cung được cải thiện.

Vậy nguyên nhân nào dẫn đến thực trạng này của thị trường bất động sản, theo ông?

Trước tiên đó chính là việc thiếu quy hoạch tổng thể. Tôi cho rằng, quy hoạch tổng thể, nhất là đối với những thành phố lớn cần hợp lý hơn và có tầm nhìn dài hạn hơn so với hiện nay.

Năm 2020, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt "nhiệm vụ lập Quy hoạch tổng thể quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050". Tuy nhiên, tiến độ lập quy hoạch thời kỳ 2021-2030 rất chậm khi đến cuối tháng 5/2022 mới có 7/111 quy hoạch được quyết định, phê duyệt. Cụ thể, quy hoạch 1/10000 đang được Bộ Xây dựng phê duyệt trong khi việc phê duyệt quy hoạch 1/2000, 1/500 thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh. Ngoài ra, với các dự án lớn với diện tích trên 30 ha hay quy mô trên 50.000 dân, quyền phê duyệt lại thuộc Bộ Xây dựng. Như vậy, sự thiếu rõ ràng về quản lý quy hoạch ảnh hưởng tiến độ các dự án.

Một vấn đề nữa khiến thị trường bất động sản lâm vào cảnh trì trệ là do có nhiều bộ luật có các quy định chồng chéo nhau như Luật Đất đai và Luật Xây dựng, gây khó khăn trong quá trình phê duyệt dự án cho các chủ đầu tư trong và ngoài nước. Luật Quy hoạch được thông qua từ năm 2017 nhưng quá trình triển khai gặp nhiều khó khăn, vướng mắc do còn các bất cập, quy định chưa rõ ràng. Muốn thay đổi được điều này, các bộ luật cần được sắp xếp, tổ chức hợp lý và hiệu quả nhằm tránh sự chồng chéo giữa các quy định khác nhau của khung pháp lý. Từ đó, hỗ trợ chính quyền các địa phương trong quá trình phê duyệt dự án và cải thiện tình trạng thiếu quỹ đất phát triển nhà ở…

Hiện nay, tín dụng bất động sản và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang được kiểm soát chặt chẽ. Việc dùng các nguồn vay ngắn hạn nước ngoài để tài trợ cho các dự án trung và dài hạn cũng đang được cân nhắc kỹ lưỡng. Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh. Điều này sẽ giúp ổn định thị trường và giảm các rủi ro hệ thống.

Ông có nhắc đến tình trạng thiếu hụt quỹ đất ở các thành phố lớn. Theo ông vấn đề này có thể dẫn đến hệ lụy như thế nào?

Một vấn đề nổi cộm hiện nay đang diễn ra ở nhiều địa phương là tình trạng đầu cơ, thổi giá dẫn đến mặt bằng giá trên thị trường nhà ở không hướng tới người mua cuối cùng. Điều này sẽ khiến xã hội và nền kinh tế phát triển không lành mạnh trong dài hạn, quỹ đất tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội để phát triển dự án còn ít, dễ bị thao túng, dẫn đến nguy cơ bong bóng bất động sản.

Một thị trường không hướng đến người mua cuối cùng thì không thể bền vững. Do đó, các cơ quan quản lý có thẩm quyền cần những giải pháp tăng quỹ đất, đặc biệt cho các dự án “bình dân”, hỗ trợ người mua có nhu cầu ở thực, cũng như xây dựng quy trình đấu giá đất công minh bạch để hạn chế đầu cơ. Từ đó kiểm soát nguy cơ dẫn đến bong bóng bất động sản. Ngoài ra, cần bổ sung quỹ đất khu trung tâm cho phát triển dự án nhà ở và triển khai đúng hạn các dự án hạ tầng để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị.

Riêng đối với việc đấu giá quyền sử dụng đất, cần xây dựng quy trình đấu giá đất công minh bạch hơn, có thể mời các đơn vị định giá nước ngoài đã chứng minh năng lực tầm quốc tế, nhằm tạo điều kiện triển khai đúng hạn các dự án cơ sở hạ tầng để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị. Bên cạnh đó, có thể tham chiếu một số quy trình đấu giá đất công tại các thị trường trưởng thành hơn như Singapore, Hong Kong…

Xin cảm ơn ông!