Đi tìm nguồn lực phát triển đô thị

Ngày 16/11, tại Hà Nội, Bộ Xây dựng phối hợp với Ban Kinh tế Trung ương tổ chức Hội thảo chuyên đề “Cơ chế, chính sách quản lý phát triển đô thị Việt Nam”.

Ngày 24/01/2022, Bộ Chính trị đã ban hành Nghị quyết số 06-NQ/TW đề ra mục tiêu và các nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu về quy hoạch xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045. Đây là lần đầu tiên Việt Nam có một văn bản chỉ đạo ở tầm cao của Đảng về phát triển đô thị có tính bao quát, tổng thể và toàn diện.

Một trong 6 nhóm giải pháp quan trọng, có tính đột phá được xác định trong Nghị quyết này là hoàn thiện thể chế, chính sách, tạo thuận lợi cho quá trình đô thị hóa, công tác quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển đô thị bền vững.

Theo ông Trần Quốc Thái - Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng), tốc độ đô thị hóa trên cả nước thời gian qua rất nhanh. Vào năm 1998, cả nước có 633 đô thị các loại nhưng đến năm 2022 đã có 883 đô thị. Tỉ lệ đô thị hóa của cả nước đạt 41,5%.

Trong hệ thống đô thị hiện nay có khoảng 200 đô thị loại 4 (thị xã) trở lên, các đô thị đang đóng góp hơn 70% GDP của cả nước. Cả nước hiện có khoảng 2.256 dự án phát triển khu đô thị mới với tổng diện tích phát triển đô thị mới khoảng 43.000 hecta.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, quá trình phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đang đối mặt với sáu nhóm vấn đề, đó là: phân loại đô thị đáp ứng đúng bản chất, đặc điểm vùng miền, vị trí văn hóa; phát triển đô thị gắn với kiểm soát được tỉ lệ đô thị hóa, đất phát triển đô thị, hình thành vùng đô thị, phát triển đô thị hạt nhân, đô thị vệ tinh.

Bên cạnh đó, cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị khi có tới 25% dân cư đô thị có điều kiện sống chưa đáp ứng yêu cầu; phát triển khu vực hình thành mới; quản lý hạ tầng đô thị, bảo vệ cảnh quan đô thị; phát triển đô thị theo hướng đẩy mạnh phân cấp, phân quyền.

Bộ Xây dựng đang đặt mục tiêu đến năm 2030, cả nước có 700 phường đạt tiêu chuẩn, nhưng để làm được điều này cần một nguồn lực khổng lồ khoảng 50 tỉ USD, trong khi ngân sách chỉ có thể huy động từ 5 - 7 tỉ USD cho phát triển đô thị.

Theo GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, vấn đề lớn nhất hiện nay là quy hoạch rất đẹp, nhưng tiền đầu tư để thực hiện quy hoạch lại vướng mắc.

GS Võ cho rằng, nguồn lực đầu tiên cần lưu tâm là nguồn lực từ các tài nguyên thiên nhiên. Các tài nguyên thiên nhiên được chia thành hai nhóm, thứ nhất là đất đai và thứ hai là các tài nguyên thiên nhiên khác.

Tại đô thị, tài nguyên đất đai có 3 đặc tính quan trọng: một là được sử dụng vô thời hạn, tức là không có khấu hao; hai là giá trị tăng lên ngày càng cao do diện tích bị hạn chế mà con người ngày càng đông hơn; ba là đô thị có điều kiện càng hoàn chỉnh thì giá đất đai tăng lên càng cao.

"Ngược lại, đối với các tài nguyên thiên nhiên khác thì bị tiêu hao trong quá trình sử dụng, sử dụng đến một thời điểm nhất định sẽ bị cạn kiệt. Vì vậy, đất đai là một nguồn lực chủ yếu để phát triển và chỉnh trang đô thị", GS Võ khẳng định.

Lấy ví dụ, Đà Nẵng là một thành phố có điều kiện sống rất yếu kém. Nhà của dân chủ yếu quây bằng tôn và lợp tôn. Phố xá cũng nhỏ hẹp và nghèo nàn. Kể từ khi Đà Nẵng được tách ra khỏi Quảng Nam - Đà Nẵng thành thành phố trực thuộc trung ương, “chiến dịch” xây dựng Đà Nẵng thành thành phố hiện đại được chính quyền thành phố phát động.

Đà Nẵng làm 3 việc: một là đề nghị quân đội bàn giao bãi biển Mỹ Khê, tái định cư các làng chài ven biển để xây dựng trung tâm mới của thành phố, tạo giá trị đất đai tăng lên rất cao; hai là mở rộng các phố nhỏ cũ thánh các phố lớn tạo giá trị đất đai 2 bên đường tăng lên; và ba là sắp xếp lại việc sử dụng các bất động sản công để chuyển các BĐS dôi dư sang khu vực tư nhân làm kinh doanh tạo giá trị bất động sản tăng lên. Cả ba việc đó đều thành công và đã tự tạo ra được nguồn kinh phí rất lớn để xây dựng thành phố.

GS Võ khẳng định: "Tất cả các trường hợp chuyển dịch đất đai ở đây đều dựa trên cơ chế Nhà nước thu hồi đất rồi giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần. Chính quyền Đà Nẵng vay Kho bạc nhà nước của tỉnh để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có bị eo hẹp nhưng chính quyền đã động viên người dân đồng lòng vì tương lai của thành phố".

Như vậy, có thể thấy Đà Nẵng đã vốn hóa đất đai chỉ bằng biện pháp hành chính thông qua quy hoạch đô thị, sắp xếp lại không gian phát triển đô thị để tạo giá trị đất đai tăng hơn. Việc thu từ đất cũng chỉ có 1 giải pháp là thu từ tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, thu từ tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất trừ đi chi phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (chi phí giải phóng mặt bằng).

Đô thị hóa là một nhiệm vụ có tầm quan trọng đặc biệt trong giai đoạn hiện nay. Để phát triển thành một quốc gia công nghiệp có thu nhập cao như Đại hội Đảng XIII đã xác định, chúng ta cần có những giải pháp phù hợp để có những đô thị hiện hữu được nâng cấp và phát triển nhiều đô thị mới. Các đô thị phải đảm bảo chất lượng, có mật độ kinh tế cao và cuộc sống cư dân tốt, theo định hướng đô thị xanh và đô thị thông minh.

GS Võ cho rằng: "Muốn phát triển đô thị hiệu quả, chúng ta cần có kinh phí vượt trội để thực hiện. Kinh phí lấy từ vốn hóa đất đai là đúng quy luật kinh tế, phù hợp với kinh nghiệm của các nước đã hoàn thành công nghiệp hóa. Chúng ta cần chuyển nguồn thu chính dựa vào giá trị đất đai từ cơ chế Nhà nước thu hồi đất sang thu từ thuế bất động sản và thu từ giá trị tăng thêm của đất do phát triển đô thị mang lại".

Cơ chế chuyển dịch đất đai cần chuyển hẳn sang cơ chế góp, tái điều chỉnh đất đối với mọi dự án đầu tư sinh lợi và tất cả các dự án chỉnh trang và phát triển đô thị. Diện nhà nước thu hồi đất chỉ nên áp dụng đối với các dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng mà không có khả năng sinh lợi, nhưng phải giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng đối với mọi thiệt hại do thu hồi đất gây ra.