Để thị trường bất động sản minh bạch: Còn nhiều việc cần làm

Bỏ khung giá đất, ích lợi nhiều bên

Lượng đơn thư khiếu nại, tố cáo có liên quan đến đất đai chiếm tỷ lệ trên 60% trong tổng số các đơn thư khiếu nại, tố cáo; Các vụ án hành chính liên quan đến đất đai có xu hướng tăng liên tục từ mức chiếm 64,2% tổng số các vụ án năm 2015 lên trên 80% năm 2020; Số lượng thụ lý, giải quyết các vụ án dân sự, kinh doanh thương mại liên quan đến đất đai chiếm 75% tổng số các vụ án; Nhiều vụ án đặc biệt nghiêm trọng, liên quan đến nhiều tổ chức, nhiều người cũng chủ yếu liên quan đến vấn đề đất đai… Chỉ một vài số liệu như vậy cho thấy Luật Đất đai 2013, sau gần 10 năm triển khai thực hiện mặc dù đạt được những kết quả quan trọng, song thực tế vẫn còn nhiều tồn tại, bất cập, chưa theo kịp tiến trình phát triển của thực tiễn và việc sửa đổi là cấp thiết để thị trường phát triển minh bạch, bền vững, công bằng và hiệu quả; khai thác được tối ưu nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được cơ quan soạn thảo xin ý kiến thu hút sự quan tâm của dư luận khi có nhiều quy định mới, cho thấy những thay đổi trong tư duy quản lý về đất đai và sự quyết tâm đổi mới mạnh mẽ về chính sách đất đai của cơ quan quản lý. Theo đó, thay vì phương thức nặng về các biện pháp hành chính, cơ quan quản lý sẽ dựa vào thị trường, các công cụ thị trường để điều tiết. Trong đó, một trong những nội dung quan trọng nhất là bỏ quy định khung giá đất, chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường.

Xây dựng giá đất theo giá thị trường là việc cần làm, nhưng không dễ thực thi

Theo các chuyên gia, việc bỏ khung giá đất (sau nhiều năm mới điều chỉnh và thấp hơn giá thị trường rất nhiều) sẽ mang lại lợi ích hài hòa cho cả người dân, doanh nghiệp và Nhà nước. Với người dân, việc giá đất được xác định theo giá thị trường không chỉ giúp họ tránh được những thiệt thòi khi đất của mình rơi vào trường hợp phải di dời nhận bồi thường; và trong các giao dịch thương mại đất đai thông thường, “vấn nạn” tồn tại cùng lúc hai hợp đồng giá đất trong giao dịch (một hợp đồng giá cao để mua bán, một giá thấp để làm căn cứ nộp thuế) cũng sẽ được loại bỏ; nhu cầu đầu tư, đầu cơ “mua thấp” để kỳ vọng “bán cao” trên thị trường cũng sẽ dần mất đi.

Nếu chênh lệch giữa giá bồi thường cho người phải di dời và giá bán sản phẩm khi dự án hoàn thành không còn quá cao thì những doanh nghiệp bất động sản (BĐS) “vốn mỏng, vay là chính” sẽ lộ diện và bị loại bỏ. Chỉ những doanh nghiệp thực sự mạnh, trường vốn, làm ăn bài bản, sản phẩm pháp lý rõ ràng mới tồn tại được. Nói cách khác, đây chính là hướng đi để thanh lọc các doanh nghiệp BĐS yếu kém, mở ra thêm dư địa cho các doanh nghiệp kinh doanh thực sự lành mạnh. Khi chất lượng nguồn cung các sản phẩm BĐS tốt lên, cũng có nghĩa sẽ giúp nợ xấu từ lĩnh vực BĐS giảm đi. Khi thị trường được vận hành minh bạch, những bất ổn, sự cố như trong thời gian vừa qua sẽ không còn xuất hiện chính là mấu chốt để thị trường phát triển bền vững.

Để chính sách đi vào cuộc sống

Theo GS, TS. Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng trường Đại học kinh tế Quốc dân (NEU), việc bỏ áp dụng khung giá đất, xây dựng bảng giá đất sát với giá trị thị trường, sử dụng các công cụ thị trường (ví dụ như chính sách thuế) để điều tiết các hành vi đầu cơ là những nền tảng đột phá để điều hoà lợi ích giữa những người sử dụng đất, từ đó tránh được tình trạng khiếu kiện. Đây cũng là những yếu tố nền tảng để thực hiện các cơ chế quản lý một cách công bằng, bình đẳng giữa những người sử dụng đất. Do đó, chuyên gia này cho rằng, việc bỏ khung giá đất là cuộc cách mạng về tư duy quản lý; chuyển từ quản lý bằng các biện pháp hành chính sang sử dụng các công cụ thị trường.

Các chuyên gia đều chung quan điểm, việc bỏ khung giá đất, chắc chắn sẽ giúp thị trường BĐS minh bạch hơn. Tuy nhiên, việc xác định theo “giá thị trường” cũng không phải là dễ và còn nhiều vấn đề phải làm rõ. Bởi, giá theo cơ chế thị trường là giá nào và được tính toán, xác định bằng các phương pháp nào?; Định giá thế nào để đảm bảo “sát giá thị trường”, nhất là với những vị trí đất mà giá đã có thể khác nhau rất lớn ngay trong một phường, hay hai tuyến phố giáp nhau?; Ai là người xây dựng bảng giá đất; dữ liệu, thông tin cho việc xây dựng, cập nhật bảng giá đất sẽ thu thập từ những nguồn nào?... sẽ là những vấn đề cần phải được giải đáp để đảm bảo không vướng trong thực thi khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực.

Đây là vấn đề khó mà chính ban soạn thảo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi thừa nhận. Theo TS. Mai Văn Phấn - Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, hiện tại, dự thảo đưa ra cơ chế nguyên tắc để xác định giá đất theo thị trường, nhưng vấn đề tiêu chí thị trường đang có rất nhiều quan điểm khác nhau. Thực tế giao dịch đất đai ở Việt Nam phần lớn là phi chính thức. Cơ sở dữ liệu, nhất là về giá, chưa cập nhật được đầy đủ. Do đó, rất khó có cơ sở xác định các yếu tố đầu vào để tính toán mức giá thị trường. Chưa kể, sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa Luật Đất đai với hàng trăm luật khác trong hệ thống pháp luật liên quan cũng khiến cho việc thực thi trong thực tiễn không dễ dàng.

Bên cạnh việc cần làm rõ khái niệm, nguyên tắc, cơ chế và phương pháp xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường, các chuyên gia cho rằng mấu chốt là phải giải quyết được hài hòa, chính xác, hợp lý, công bằng lợi ích của các bên tham gia, từ phía đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến người bị thu hồi đất, từ người mua BĐS đến người bán BĐS, lợi ích cộng đồng và Nhà nước… Điều này rõ ràng khó có thể có được nếu chúng ta không xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào đầy đủ, đáng tin cậy, và được cập nhật thường xuyên.

Thực tế đó đòi hỏi trong quản lý đất đai tới đây, bên cạnh những thay đổi mạnh mẽ về tư duy như kể trên, cần đẩy mạnh chuyển đổi từ các công cụ truyền thống, giấy tờ… sang giám sát và ứng dụng công nghệ. Song hành với quá trình sửa đổi Luật Đất đai, ngay từ lúc này cần đầu tư mạnh cho các nguồn lực con người và công nghệ để sớm xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất; cơ chế phân công quản lý, điều tra, cập nhật thông tin về giá đất… Tất cả sẽ giúp hướng đến một thị trường đất đai minh bạch, phát triển bền vững.