Để tháo gỡ “nút thắt” định giá đất

PGS - TS. Nguyễn Quang Tuyến - Đại học Luật Hà Nội chỉ ra: Điều 131 của Dự thảo Luật vẫn chưa có sự đổi mới về cơ chế xác định giá đất và vẫn kế thừa khoản 3 Điều 114 của Luật Đất đai năm 2013, trong đó giao nhiều quyền năng cho UBND tỉnh như có quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; có quyền chuyển mục đích sử dụng đất; có quyền thu hồi đất và có quyền quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất… Điều này khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất.

60% khiếu nại của người dân về bồi thường, tái định cư liên quan đến giá đất.

Cũng theo ông Tuyến, Hội đồng thẩm định giá quy định như khoản 1 Điều 131 của Dự thảo cũng chưa đảm bảo sự độc lập theo như tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW. Bởi quy định như vậy thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh là Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá; thành viên là đại diện của các cơ quan, tổ chức có liên quan; chỉ có một cơ quan có hiểu biết chuyên sâu về xác định giá đất là tổ chức tư vấn xác định giá đất được thuê.

“Thông thường, một nguyên tắc chung của bất kỳ một hội đồng nào là làm việc tập thể, quyết định theo đa số. Vậy với cơ cấu và thành phần nêu trên thì liệu có đảm bảo tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá hay không?”, ông Tuyến phân tích và đề nghị, cần xây dựng một cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh (độc lập với UBND cấp tỉnh) quyết định giá đất cụ thể.

Một nút thắt khác mà ông Tuyến chỉ ra nếu không tháo gỡ sẽ dẫn tới mỗi địa phương làm một kiểu khi hiểu khác nhau về hai từ: thị trường. Nghị quyết số 18-NQ/TW đưa ra nguyên tắc “có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”. Điều 129 Dự thảo Luật cũng quy định một trong các nguyên tắc để định giá đất phải "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường".

"Vậy thị trường ở đây là thị trường nào? Thị trường có tổ chức, thị trường tự do, thị trường nhà nước, thị trường trước khi đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật hay thị trường sau khi đầu tư cơ sở hạ tầng?", ông Tuyến đặt vấn đề và cho rằng: Những vấn đề này đã được bàn luận, trao đổi ở nước ta trong một thời gian dài kể từ khi sửa đổi các đạo Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013. Nhưng tiếc thay cho đến khi soạn thảo Dự thảo Luật lần này cũng không đưa được câu trả lời thỏa đáng. Dự thảo cũng chưa có tiêu chí để xác định thế nào là thị trường trong điều kiện bình thường.

Trong khi đó, dù ghi nhận điểm tiến bộ so với Luật Đất đai hiện hành đó là Dự thảo đã bỏ quy định về hệ thống khung giá đất và hệ số biến động 5 năm một lần, thay vào đó là quy định về bảng giá đất và điều chỉnh biến động mỗi năm một lần.

Tuy nhiên, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) Nguyễn Quốc Hiệp cũng chỉ ra sự bất hợp lý trong quy định tại Khoản 1, Điều 130: “Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp”.

Theo ông Hiệp, cần xác định rõ thế nào được cho là giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất. Bởi lẽ, theo thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường luôn luôn có sự biến động từng ngày. Việc biến động giá đất trên thị trường xuất phát từ nhiều lý do và luôn có tình trạng cố tình thổi giá. Vì vậy, nếu nhà nước chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất trong năm, thì bảng giá đất sẽ được điều chỉnh một cách liên tục, sẽ thiếu tính ổn định và gây ra rất nhiều ý kiến tranh cãi, không thống nhất.

Từ đó ông đề nghị, việc xây dựng và sửa đổi bảng giá đất mỗi năm một lần là phù hợp và không nhất thiết phải thực hiện điều chỉnh trong năm đó nhằm giữ sự ổn định của bảng giá đất.

Ông Hiệp cũng cho rằng, việc quy định một bảng giá đất chung làm căn cứ trong các trường hợp: tính tiền sử dụng đất, tính tiền bồi thường... theo Dự thảo Luật là chưa phù hợp. Bởi giá trị quyền sử dụng đất và tiền bồi thường giải phóng mặt bằng là hai khái niệm khác nhau, việc tính giá đất cũng khác nhau cần có quy định cụ thể chứ không thể áp dụng chung một bảng giá. Vì vậy, nên quy định cụ thể hơn nữa trong Dự thảo Luật về tiêu chí và cách thức xác định giá đất đối với các trường hợp sử dụng khác nhau để xây dựng bảng giá đất phù hợp để thống nhất áp dụng trên thực tế, đảm bảo công khai, minh bạch và cân bằng quyền của người sử dụng đất. Tránh trường hợp luật ban hành rồi nhưng chưa cụ thể, lại phải đợi nghị định, thông tư hướng dẫn thì mới có thể áp dụng trên thực tế.

LS. Trương Anh Tuấn - Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn, Trưởng ban pháp chế Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, muốn giải quyết khiếu nại đất đai, tranh chấp tiêu cực thì phải giải quyết được bài toán lợi ích của những người bị thu hồi đất. Nếu trả tiền thì cơ quan nhà nước phải xác định được giá đất đền bù. Mức giá này đáp ứng được điều kiện: giải quyết được bài toán đầu tư phát triển của địa phương, cũng như có lợi nhuận cao để phát triển kinh tế.

Vì vậy, thay vì đưa ra giá đền bù, ông Tuấn đề xuất nên xác định cơ chế để người bị thu hồi đất và nhà nước, tổ chức phát triển quỹ đất làm đại diện trở thành các cổ đông trong cùng một dự án phát triển quỹ đất. Điều này giúp cho việc chênh lệch khi đền bù và khi hưởng lợi không còn làm khoảng cách người có đất sẽ được thụ hưởng cùng với sự phát triển của dự án.

"Nếu triển khai theo được cơ chế này cả người dân và nhà đầu tư cùng xây dựng được cơ chế Win Win", ông nói.

Bên cạnh đó, ông Tuấn cũng đề xuất cần phải bổ sung cơ chế về tài chính để chống đầu cơ đất đai, bởi hiện nay việc đầu cơ đất đai dẫn tới người có nhu cầu sử dụng sau cùng bị mua cao hơn nhiều lần so với giá hiện trạng.