Đánh giá tác động của việc cho phép thế chấp quyền thuê đất

Tuy nhiên do đây là nội dung mới, nên các đại biểu đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu kỹ kinh nghiệm quốc tế, xem xét việc áp dụng trong điều kiện của Việt Nam. Đồng thời, đề nghị tiếp tục nghiên cứu, làm rõ sự cần thiết, địa vị pháp lý, chức năng, nhiệm vụ, tổ chức hoạt động của ngân hàng đất nông nghiệp để bảo đảm tính khả thi, tránh chồng chéo với các cơ quan quản lý nhà nước khác; nghiên cứu quy định về quỹ đất do ngân hàng đất nông nghiệp quản lý, tránh hoang hóa, lãng phí.

Bên cạnh đó, nhiều đại biểu tỏ ý băn khoăn bổ sung quy định cho phép chuyển nhượng, thế chấp “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm” (Điều 44). Các đại biểu cho rằng, việc bổ sung quy định này nhằm góp phần khuyến khích việc thực hiện hình thức cho thuê đất thu tiền hàng năm, góp phần thể chế hóa yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW về “đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất”.

Tuy nhiên, “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm” là một khái niệm mới, cần được làm rõ và phân biệt với việc chuyển nhượng, thế chấp bằng quyền sử dụng đất trong trường hợp nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê như dự thảo Luật đã quy định. Mặt khác việc cho phép chuyển nhượng, thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm cũng có thể dẫn đến khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước trong việc bảo đảm thu đầy đủ khoản tiền thuê đất hàng năm, nhất là trong trường hợp bên thế chấp mất khả năng thanh toán.

Ngoài ra, các đại biểu cũng đề nghị đánh giá tác động của việc cho phép chuyển nhượng, thế chấp quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm trên các khía cạnh kinh tế, xã hội, hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, nhất là liên quan đến việc thẩm định, quản lý và xử lý tài sản thế chấp của các tổ chức tín dụng; tiếp tục rà soát tính tương thích với quy định về tín dụng, xử lý tài sản thế chấp của tổ chức tín dụng để đảm bảo tính khả thi trên thực tế.

Đại biểu Phạm Hữu Chính đoàn Hà Nội cho biết, qua thống kê hiện nay có tới 90% giải quyết khiếu nại hành chính liên quan đến đất đai, 50% các vụ tranh chấp dân sự và kể cả những vụ án hình sự cũng liên quan đến đất đai. Nguyên nhân cơ bản, cốt lõi nhất là nhiều quy định chưa phù hợp với hiện tại về cơ chế giá và cơ chế quản lý.

Đánh giá rất cao về sửa đổi của Luật Đất đai lần này, đại biểu Hoàng Văn Cường đoàn Hà Nội cho biết, đây là một bước thay đổi coi như bước ngoặt đột phá về tư duy quản lý, chuyển từ tư tưởng quản lý là dùng biện pháp hành chính sang sử dụng công cụ thị trường và điển hình nhất là vấn đề khung giá đất. Trước đây chúng ta khung giá đất, thực chất là nhà nước áp đặt một mức giá theo chủ quan thì bây giờ không còn nữa mà xây dựng bảng giá sát với giá trị thị trường. Ông cho rằng đây là tư duy rất căn bản và nó là cái gốc để giải quyết rất nhiều vấn đề vướng mắc, kể cả bất bình đẳng, không đảm bảo lợi ích người dân. Nếu chúng ta thực hiện được đúng nguyên tắc này nó sẽ xóa bỏ được phần lớn những tiêu cực hiện nay.

Đi vào một số nội dung cụ thể, đại biểu cho biết trong Dự thảo luật vẫn tồn tại hai phương thức thu hồi theo Luật Đất đai hiện hành, một là nhà nước đứng ra thu hồi và hai là những người sử dụng đất, như chủ đầu tư, doanh nghiệp có dự án thỏa thuận với người dân để mua đất, tự chuyển đất mua thành của mình và nhà nước sẽ ra quyết định công nhận.

Việc này sẽ đặt ra một số vấn đề. Thứ nhất, nếu để cho nhà đầu tư và người dân tự thỏa thuận sẽ có trường hợp: có hai dự án thu hồi đất bên cạnh nhau, nếu là các dự án do nhà nước thu hồi đất vì lợi ích công cộng, quốc gia, giá đất bồi thường sẽ do nhà nước ấn định và giá thu hồi rất thấp; trong khi đó dự án do nhà đầu tư thỏa thuận có giá đền bù cao vọt. Như vậy, sẽ xảy ra tình trạng bất bình đẳng.

Một điểm khác đó là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện thực hiện quyền quản lý. Thế nhưng tại sao khi chuyển dịch đất đai từ người này sang người khác, nhà nước không thực hiện quyền của mình mà giao quyền này cho người chủ đầu tư thỏa thuận. Điều này cũng có nghĩa nhà nước đã tự từ bỏ đi quyền của mình. “Tôi cho rằng quy định như vậy là không thực thi đúng quyền nhà nước và như vậy là không hợp lý”, ông Cường nêu quan điểm và cho rằng, điều này sẽ tạo ra bất bình đẳng giữa người dân đang sử dụng đất với lợi ích chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng.

Do vậy, đại biểu đề nghị, đất đai thuộc diện thu hồi, kể cả cho các dự án kinh tế hay phục vụ mục đích an ninh quốc phòng thì phải do nhà nước quyết định. Còn chuyện tự thỏa thuận thì chỉ thực hiện trong trường hợp người dân góp đất để hình thành cổ phần hoặc người dân tự thỏa thuận với nhau thực hiện nguyện vọng chung như mở rộng đường hoặc các công trình khác.