Cơ hội mở rộng quỹ đất nhà ở thương mại

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đều bày tỏ sự vui mừng vì những chỉ đạo cụ thể, kịp thời của Chính phủ sẽ là động lực giúp các bộ, ngành địa phương đẩy nhanh hoàn thiện Dự thảo Nghị quyết kể trên của Quốc hội. Từ đó, văn bản pháp lý này sớm được cơ quan lập pháp ban hành, nhằm tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn cho thị trường bất động sản trong bối cảnh đang có nhiều dấu hiệu phục hồi.

Nguồn cung nhà ở sẽ tăng mạnh khi hàng loạt pháp lý cởi mở cho thị trường nhà đất cùng lúc có hiệu lực vào đầu 2025

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, đơn vị này đã có văn bản thông báo đến tất cả các doanh nghiệp hội viên bày tỏ sự vui mừng, đồng thuận với những điểm mới pháp lý của Dự thảo Nghị quyết thí điểm. Theo ông Châu, khi Nghị quyết này được ban hành thì hàng loạt nút thắt, khó khăn liên quan đến phát triển quỹ đất dự án NƠTM sẽ được tháo gỡ. Các doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án nhà ở cũng sẽ dễ dàng hơn trong việc đẩy nhanh các khâu đoạn chuẩn bị dự án và tiến hành các thủ tục đầu tư để thi công kịp tiến độ, giảm tình trạng đội giá, tăng giá sản phẩm nhà ở.

Cụ thể, theo ông Châu, hiện nay Luật Đất đai 2024 (Khoản 1 Điều 127) chưa cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với “đất ở và đất khác” và “đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án NƠTM. Việc này khiến nhiều chủ đầu tư không thể tập hợp được quỹ đất đủ lớn để xây dựng NƠTM, do hạn mức đất ở giao mới cho hộ gia đình thường không quá 400 m2.

Hơn nữa, Khoản 6 Điều 127 của Luật Đất đai 2024 cũng chưa cho phép nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất đối với “đất khác không phải là đất ở” được thực hiện dự án NƠTM. Vì thế nhiều nhà đầu tư đã bỏ ra nguồn vốn khá lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng “đất nông nghiệp” hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư… nhưng lại không được công nhận chủ đầu tư dự án NƠTM.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, việc thí điểm chính sách trên là rất cần thiết để tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho các dự án và đa dạng nguồn cung nhà ở. Bởi theo những quy định pháp luật hiện hành thì chỉ khi doanh nghiệp đã có 100% đất (thuần đất ở) hoặc đã có đất ở và các loại đất khác không phải là đất ở với điều kiện trong khu đất có ít nhất 1 m2 đất ở thì mới được thực hiện dự án nhà ở. Vì thế, hàng vài trăm dự án NƠTM không được công nhận chủ đầu tư. Riêng tại TP. Hồ Chí Minh đã có khoảng 120 dự án rơi vào trường hợp này.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép thu hồi đất cho các dự án khu đô thị có công năng hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Điều này gây vướng mắc cho những địa phương có mặt bằng phát triển chưa cao, dân cư thưa thớt. Trong khi Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định quy mô dự án phải từ 20 ha trở lên. Nếu các địa phương triển khai các dự án dưới 10 ha thì không thể thu hồi đất để tổ chức đấu giá, đấu thầu.

“Vì thế, cần cho phép doanh nghiệp được thỏa thuận để nhận quyền sử dụng đất (kể cả không có đất ở) để thực hiện dự án NƠTM, tạo ra quỹ sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu thị trường, tránh lệ thuộc vào các dự án do Nhà nước thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu”, ông Đỉnh nói.

Theo các chuyên gia, cùng với Dự thảo Nghị quyết thí điểm kể trên của Quốc hội, trong thời gian tới khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực toàn phần (1/1/2025) thì thị trường đầu tư dự án nhà ở, xây dựng, kinh doanh bất động sản khu công nghiệp, phát triển các khu đô thị, khu dân cư… sẽ có sự bứt phá mạnh do tháo gỡ được hầu hết các nút thắt về “quyền sử dụng đất”, “quyền chuyển nhượng”. Bởi Luật Đất đai 2024 đã mở rộng đáng kể đối tượng sử dụng đất đối với công dân gốc Việt và bổ sung một số quyền lợi đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Việc triển khai những quy định mới của Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án NƠTM thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất khác cũng sẽ là bước tiến lớn về quy định đất làm dự án NƠTM trong hơn 10 năm qua. Giúp thị trường tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở, giải quyết “cơn khát” nguồn cung đeo đẳng thị trường nhiều năm qua.