Áp niên hạn sở hữu chung cư: Nên hay không nên?

Liệu vấn đề sở hữu có thời hạn đối với nhà chung cư có phù hợp với thời điểm hiện nay và nó sẽ tác động tới nhà đất, căn hộ chung cư như thế nào đang rất được thị trường quan tâm?

Trong đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã đề xuất hai phương án liên quan đến thời hạn sử dụng chung cư. Theo đó, phương án thứ nhất là sổ hồng cấp cho căn hộ chung cư sẽ có thời hạn lâu dài như hiện nay và phương án thứ hai là chung cư sẽ có thời hạn 50 - 70 năm. Lý do đưa ra đề xuất này là, theo các quy định hiện hành, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế.

Việc áp niên hạn nhà chung cư cần được nghiên cứu kỹ và lấy ý kiến người dân là đối tượng chính bị tác động

Ảnh hưởng lớn đến tâm lý người mua

Trao đổi tại đối thoại “Sở hữu chung cư: Có cần thời hạn?", ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Phát triển Nhà ở CBRE thông tin, từ năm 2015 trở lại đây, thị trường bất động sản hồi phục mạnh mẽ, năm nào cũng có rất nhiều sản phầm, đặc biệt sản phẩm nhà ở chung cư. Có 2 nguyên nhân chính dẫn đến sự phát triển này.

Thứ nhất, về mức giá cùng một vị trí và tiện ích nhưng giá nhà chung cư chỉ bằng 25-35% so với nhà mặt đất nên lựa chọn chung cư phù hợp với gia đình trẻ. Thứ hai, nhu cầu sống của người dân đang cao lên, trong khi phân khúc nhà ở chung cư cao cấp lại thoả mãn được nhu cầu này.

“Do đó, sản phẩm chung cư phát triển mạnh trong những năm gần đây. Đồng thời đây cũng sẽ là sản phẩm chủ đạo của thị trường trong thời gian tới”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nói.

Tuy nhiên, theo ông Kiệt, việc Bộ Xây dựng dự thảo Luật Nhà ở, trong đó áp niên hạn sở hữu chung cư sẽ tạo nên tâm lý lo lắng cho người mua.

“Một sản phẩm chung cư quy định 50 năm hay 70 năm chỉ là con số lý thuyết. Công trình tồn tại lâu hay dài không chỉ dựa vào thiết kế thi công, nguyên vật liệu mà còn phụ thuộc vào quá trình bảo trì bảo dưỡng. Có chung cư dự kiến 70 năm nhưng bảo dưỡng không tốt thì 30 năm đã xuống cấp, ngược lại chung cư bảo dưỡng tốt có thể tồn tại hơn 100 năm”, ông Kiệt phân tích.

Ông Kiệt cho rằng nếu như đề xuất này được áp dụng sẽ ảnh hưởng đến tâm lý của người mua. Cụ thể, nếu người mua có quyền lựa chọn (có đủ tài chính) thì chắc chắn họ sẽ chọn những sản phẩm có thời hạn vĩnh viễn. Còn với những người tài chính bị giới hạn thì bắt buộc họ sẽ lựa chọn những sản phẩm có thời hạn.

“Trong ngắn hạn, đề xuất này nếu được áp dụng sẽ không ảnh hưởng nhiều đến thị trường và mức giá của những sản phẩm này cũng sẽ không thay đổi nhiều. Nhưng về lâu về dài, cung cầu sẽ có sự cân bằng. Từ năm 2022 trở về sau, nếu trên thị trường chỉ toàn những sản phẩm chung cư có thời hạn thì những người có tiền sẽ lựa chọn mua sản phẩm khác. Lúc này, phân khúc chung cư sẽ tập trung vào nhóm có nhu cầu ở thực và mức giá sẽ có sự điều chỉnh”, ông Kiệt dự báo.

Nhìn ở góc độ pháp lý, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh cho hay, pháp luật Việt Nam không có quy định nào về sở hữu có thời hạn.

Theo đó, Bộ Xây dựng đang hiểu sai vấn đề quyền sở hữu (quyền sở hữu không có thời hạn). Kể cả trường hợp tài sản bị tiêu huỷ, tức tài sản không còn nhưng tài sản cũ vẫn đủ điều kiện thuộc sở hữu của người chủ sở hữu. Mặt khác, Bộ Xây dựng lại đưa vấn đề về tuổi thọ thiết kế, tức muốn đánh đồng tuổi thọ thiết kế với quyền sở hữu.

“Nhà chung cư không được sử dụng thì vẫn thuộc sở hữu của người ta. Giống trường hợp người dân có quyền sử dụng đất mà không sử dụng thì vẫn thuộc quyền sở hữu của người dân đó, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi. Như vậy, kể cả sau này, Luật Đất đai được sửa đổi để phù hợp với dự thảo của Luật Nhà ở trên thì quan điểm của Bộ Xây dựng cũng không đúng với khoa học pháp lý, không đúng với Bộ Luật dân sự”, ông Phượng nói.

Dù vậy, ông Phượng lưu ý, dù tâm lý người mua bị ảnh hưởng như thế nào đi chăng nữa thì khi nguồn cung hạn chế, người dân vẫn buộc phải mua.

“Luật có ban hành chỉ áp dụng cho các dự án sau này, không hồi tố. Vậy từ lúc luật có hiệu lực đến lúc dự án hoàn thành thì cũng phải 10 -15 năm. Nhu cầu và nguồn cung sản phẩm lúc đó sẽ phản ánh vào giá. Nhưng tôi nghĩ, thủ tục để ra sản phẩm vẫn khó khăn như hiện nay thì người mua không có nhiều lựa chọn, thậm chí còn phải tranh giành nhau để mua”, ông Phượng nhấn mạnh.

Lợi bất cập hại

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA cho rằng, đề xuất này nếu được áp dụng sẽ làm cho sức cầu của thị trường chung cư giảm xuống. Hiện tại Việt Nam chưa có căn hộ chung cư có thời hạn, nhiều người đang bị nhầm lẫn với căn hộ được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ như officetel.

“Nếu đề xuất sở hữu căn hộ được áp dụng ngay lập tức sẽ không có tác động làm giá căn hộ chung cư trên thị trường giảm xuống. Bởi ngoài chi phí đất (thường chiếm 30%) thì thời gian vừa qua, các chi phí khác tăng rất mạnh như nguyên vật liệu. Bên cạnh đó, vốn tín dụng vào bất động sản bị kiểm soát sẽ khiến không ít doanh nghiệp gặp khó trong việc huy động vốn. Ngoài ra, nhiều dự án gặp vướng mắc về pháp lý hiện nay cũng chưa được tháo gỡ hoàn toàn khiến chi phí phát triển dự án tăng lên”, ông Thắng nhận định.

Dù đây là xu hướng tất yếu của thế giới nhưng theo vị chuyên gia này, nếu tạo ra những sản phẩm bất động sản có thời hạn 50 - 70 năm và sở hữu lâu dài mà giá bán chỉ chênh nhau khoảng 10% thì sẽ không giải quyết được bài toán về nhà ở. Thay vào đó, nếu chung cư có thời hạn mà mức giá chỉ bằng 25 - 30% so với chung cư sở hữu lâu dài thì chắc chắn đây là một giải pháp tốt.

Trước đó, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư của Savills Việt Nam cũng chia sẻ, xét về góc độ xã hội học, việc quy định thời hạn của các dự án chung cư có thể hỗ trợ phần nào quá trình di dời người dân sinh sống tại các chung cư xuống cấp tại những thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, đảm bảo an toàn cho người dân. Như vậy, có thể thấy đề xuất này cũng mang đến mặt tích cực ở góc độ về quản lý.

Tuy nhiên, về quy hoạch tại các đô thị lớn, chung cư là lời giải được áp dụng trên toàn cầu cho bài toán về nhà ở với những đô thị nén. Nếu đề xuất này được đưa vào thực tế, người dân có thể sẽ không ở thành phố mà chuyển sang các khu vực có bất động sản liền thổ để tối ưu nguồn tài chính mình chi trả.

“Bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Do đó, điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ sẽ bị chững lại”, ông Khương nhấn mạnh.

Chuyên gia Savills băn khoăn, trong trường hợp hết hạn sử dụng chung cư, nếu công trình bị tháo dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được quy định.

Nếu sau 50 - 70 năm, người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác, hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu sẽ là một vấn đề lớn đối với người dân. Bên cạnh đó, việc thanh lý tài sản và bán đấu giá để chia lại cho những người có căn hộ tại dự án đó đến nay cần có lời giải rõ ràng hơn để nhà đầu tư mới có thể vào và mua lại khu đất và xây dựng trên đất.