Dự thảo Nghị định thi hành Luật Đất đai 2024: Giảm thiểu vướng mắc từ thực tiễn của TCTD

Đặc biệt, Luật Đất đai 2024 liên quan mật thiết đến hoạt động ngân hàng. Vì vậy, các TCTD rất quan tâm đến những nội dung mới trong Luật với mong muốn bảo đảm an toàn cho hệ thống ngân hàng, hoạt động kinh doanh hiệu quả, tháo gỡ được các vướng mắc. “Để Luật đi vào cuộc sống, chúng ta cần nắm bắt được các điểm mới, từ đó có cơ sở để thực thi trong thời gian tới. Bên cạnh đó, Nghị định quy định chi tiết thi hành sẽ là nội dung sát sườn, các TCTD cần nêu ra những đề xuất góp ý, cũng như chỉ rõ các điểm cần giải thích thêm để ban soạn thảo Nghị định hướng dẫn thi hành có cơ sở để tiếp thu”, ông Nguyễn Quốc Hùng nhấn mạnh.

Liên quan đến dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2024, đại diện Câu lạc bộ Pháp chế Ngân hàng cho biết, còn nhiều quy định chưa thống nhất, chưa phù hợp thực tiễn. Chẳng hạn, về phân loại nhóm đất phi nông nghiệp tại Điểm c Khoản 6 Điều 5 dự thảo quy định: Đất thương mại dịch vụ là đất để xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại… Tuy nhiên tại Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023 ghi nhận tính hợp pháp của công trình lưu trú du lịch được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để giải quyết vướng mắc pháp lý của các công trình này. Dự thảo chưa quy định kế thừa nội dung trên. Do đó, Ban soạn thảo xem xét bổ sung vào điều khoản chức năng của đất thương mại, dịch vụ được xây dựng công trình lưu trú du lịch để giảm thiểu vướng mắc thực tiễn.

Ngoài ra, đại diện Câu lạc bộ Pháp chế Ngân hàng cũng chỉ ra một số quy định chưa phù hợp với quy định của Luật. Đơn cử tại Điểm b, Điểm d Khoản 1 Điều 47 dự thảo quy định nội dung thông báo gồm diện tích, vị trí khu đất thu hồi trên cơ sở hồ sơ địa chính hiện có hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trường hợp thu hồi đất theo tiến độ thực hiện dự án thì ghi rõ tiến độ thu hồi đất;… Dự kiến về kế hoạch di chuyển và bố trí tái định cư.

Trong khi Điều 85 Luật Đất đai 2024 quy định nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm: lý do thu hồi đất; diện tích, vị trí khu đất thu hồi; tiến độ thu hồi đất; kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; kế hoạch di dời người dân khỏi khu vực thu hồi đất; kế hoạch bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Theo đó, Luật Đất đai 2024 quy định một trong những nội dung có trong thông báo thu hồi đất là tiến độ thu hồi đất mà không phân biệt trường hợp thu hồi đất theo tiến độ thực hiện dự án hay các trường hợp thu hồi đất khác và kế hoạch bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Như vậy, đề nghị sửa đổi nội dung tại điểm b và điểm d Khoản 1 Điều 47 dự thảo Nghị định để phù hợp với quy định của Luật...

Một số quy định tại dự thảo Nghị định đưa ra vẫn còn chưa rõ ràng khiến các TCTD khó thực hiện đúng. Cụ thể, tại Khoản 2 Điều 108 dự thảo quy định điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được quy định gồm: Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác. TCTD mong muốn cần được làm rõ điều chỉnh hướng dẫn làm rõ trường hợp Nhà đầu tư thực hiện nhiều dự án đầu tư thì việc xác định điều kiện về tỷ lệ vốn chủ sở hữu trên tổng mức đầu tư dự án thực hiện như thế nào? Việc xác định khả năng huy động vốn của Nhà đầu tư từ đâu TCTD, tổ chức, hay cá nhân khác cũng phải hướng dẫn rõ, cụ thể hơn về nội dung này. Từ đó, nhà đầu tư và các bên liên quan có cơ sở thực hiện, cũng như đảm bảo cơ quan quản lý nhà nước thống nhất cách hiểu, tránh việc yêu cầu hồ sơ không đồng nhất.

Một số ngân hàng cũng đề xuất liên quan đến quy định xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng trước khi Luật Đất đai mới có hiệu lực thi hành. Thực tế phát sinh nhiều trường hợp TCTD gặp rủi ro khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có nguồn gốc từ việc bên thế chấp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhà ở trên đất nhưng Hợp đồng chuyển nhượng chỉ thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dẫn tới phát sinh tranh chấp và tòa án giải quyết không thống nhất, có Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng, có tòa án xác định đối tượng chuyển nhượng chỉ gồm quyền sử dụng đất, không bao gồm công trình trên đất.

Đại diện một ngân hàng đề nghị, Ban soạn thảo xem xét bổ sung quy định người sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải đồng thời chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất. Trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất được chuyển nhượng đồng thời với quyền sử dụng đất; Đề nghị Ban soạn thảo xem xét bổ sung quy định đối với trường hợp thu hồi đất đang thế chấp để bảo vệ quyền lợi của Bên nhận thế chấp trong trường hợp đất đang thế chấp bị thu hồi và có bồi thường.

Trước băn khoăn của TCTD, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, đối với các nội dung chưa được hiểu hết hay cần làm rõ, đại diện bộ sẽ giải đáp cặn kẽ. Mặt khác, đối với các góp ý cho nghị định hướng dẫn, ban soạn thảo sẽ tiếp thu để tổng hợp, phân tích, đánh giá dưới nhiều góc độ khác nhau.