Chậm cấp sổ hồng: Chủ đầu tư mất uy tín hay khách hàng chịu thiệt?

	HoREA: Hàng trăm dự án chung cư chưa được cấp 'sổ hồng', gây bức xúc
	“Gam màu xám” của chiếc sổ hồng

Nhiều người dân vẫn mệt mỏi vì có nhà không có sổ hồng

Nỗi khổ không của riêng ai

Năm 2010, CTCP bất động sản Sơn Kim (Sơn Kim Land) đã được Ủy ban nhân dân TP.HCM giao gần 11.000 m2 đất để thực hiện đầu tư xây dựng Khu liên hợp cao ốc Trung tâm thương mại - văn phòng và căn hộ tại phường Thảo Điền, quận 2. Dự án đầu tư đã được Sở Xây dựng phê duyệt vào năm 2009 và điều chỉnh vào năm 2015, với tổng số 546 căn hộ (gồm 461 căn bán và 85 căn cho thuê). Căn cứ vào quy mô dự án đã được phê duyệt, đầu năm 2016 Sở Tài nguyên Môi trường đã trình UBND TP.HCM duyệt phương án giá đất đối với khu đất này và đã được phê duyệt vào tháng 2/2016. Trong đó, giá trị quyền sử dụng đất được duyệt là 120.598.800.000 đồng theo phương án tính giá đất ở theo giá thị trường và theo phương pháp thặng dư là 21.000.000 đồng/m2.

Như vậy, phần diện tích đất giao có thu tiền sử dụng đất là 5.742,8 m2. Đây là diện tích đất xây dựng các công trình để kinh doanh theo dự án đầu tư xây dựng được duyệt và Sơn Kim Land đã thực hiện hoàn tất nghĩa vụ tiền sử dụng đất vào ngay tại thời điểm được phê duyệt. Song vấn đề phát sinh ở chỗ

Công ty đã được Sở Tài nguyên Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một phần của dự án. Phần còn lại chưa được cấp, Sở Tài nguyên Môi trường cho rằng, dự án đầu tư xây dựng đã được Sở Xây dựng phê duyệt thể hiện công trình chung cư kết hợp thương mại, dịch vụ, văn phòng, gồm 2 phần: Phần nổi để xây dựng công trình, có diện tích chiếm đất 5.742,8 m2, còn phần ngầm là tầng hầm đậu xe, có diện tích chiếm đất 9.089,2 m2. Khách hàng mua căn hộ ngoài sở hữu riêng là diện tích căn hộ mua, còn được sở hữu chung là một phần diện tích tầng hầm đậu xe.

Tuy nhiên, theo quyết định duyệt giá của thành phố để công ty thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với toàn dự án thì diện tích đất giao có thu tiền sử dụng đất được xác định là 5.742,8 m2 - chỉ là diện tích “phần nổi”. Điều này dẫn đến việc Sở Tài nguyên Môi trường không thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho công ty vì ranh đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là ranh đất của phần nổi đã nộp tiền sử dụng đất và không trùng với ranh đất của phần ngầm. Chính vì vậy, điều này đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của khách hàng, khi không được xác định diện tích chung trong giấy chứng nhận.

Chính vì vướng mắc trên mà đến tận thời điểm tháng 6/2018 khi Sơn Kim Land đã thi công xây dựng hoàn thành khu căn hộ tại khối nhà A và B bàn giao căn hộ cho người mua nhà sử dụng và cư dân đã nhiều lần đề nghị chủ đầu tư làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng), nhưng đến nay, sau hơn 3 năm chờ đợi mỏi mòn thì sổ hồng vẫn chưa đến được tay của người mua nhà, mặc dù cư dân đã hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư.

Câu chuyện của Sơn Kim Land không phải ngoại lệ trong suốt nhiều năm qua đối với nhiều dự án chung cư trên địa bàn TP.HCM của những chủ đầu tư uy tín cũng có mà nhỏ lẻ cũng có như Novaland, Quốc Cường Gia Lai, Hưng Lộc Phát, CTCP Gamuda Land, Công ty Bình Dân, CTCP Địa ốc Sài Gòn... Phần lớn, những chủ đầu tư này đều bị vướng về các thủ tục pháp lý như quyết định chủ trương đầu tư, phê duyệt quyền sử dụng đất, xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất... khiến cho chủ đầu tư khó thực hiện nghĩa vụ tài chính, đóng thuế của doanh nghiệp mình, ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người mua nhà, cũng như khiến người dân mất niềm tin vào chủ đầu tư và thị trường bất động sản phát triển thiếu bền vững. Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng không loại trừ một số trường hợp chủ đầu tư làm ăn chụp giật, cố tình chây ỳ, trốn thuế, đem tiền góp vốn mua căn hộ của người dân đi đầu tư nơi khác nên không thể hoàn thành nghĩa vụ với chính khách hàng của mình.

Người mua phải được đảm bảo quyền lợi chính đáng

Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tính đến tháng 7/2020, có khoảng 30.402 căn nhà thuộc 63 dự án nhà ở thương mại chưa được cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng). Mặc dù ngay sau đó Sở Tài nguyên Môi trường đã nỗ lực giải quyết cấp 1.000 “sổ hồng” cho khách hàng mua nhà tại 15 dự án và đến cuối năm 2020, sở cũng cấp được 11.114 “sổ hồng”. Và riêng 2 tháng đầu năm 2021, đã cấp thêm 3.265 “sổ hồng” cho khách hàng của các dự án nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, đến nay trên địa bàn TP.HCM vẫn còn khoảng 20.000 căn hộ nhà chung cư chưa được cấp sổ hồng, cần được cơ quan chức năng, có thẩm quyền tiếp tục khẩn trương xem xét giải quyết, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của chủ đầu tư và người mua nhà, trong đó có cá nhân nước ngoài, không để tiềm ẩn điểm nóng về tranh chấp, khiếu kiện đông người.

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA cho rằng, đối với trường hợp chủ đầu tư dự án có sai phạm về đầu tư, xây dựng, kinh doanh, về thế chấp tài sản, nhưng căn hộ mà khách hàng mua vẫn phù hợp với quy hoạch, thiết kế, thì tách riêng phần sai phạm của chủ đầu tư để xử lý theo quy định của pháp luật và đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố xem xét, chỉ đạo ưu tiên giải quyết cấp “sổ hồng” trước cho khách hàng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua nhà, vì khách hàng vô can, để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà. Còn trường hợp chủ đầu tư dự án có thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất bổ sung, thì đây là quan hệ giữa chủ đầu tư dự án với cơ quan nhà nước, không liên quan đến trách nhiệm, nghĩa vụ của khách hàng mua nhà. Vì vậy, nên tách ra xử lý riêng để giải quyết cấp “sổ hồng” trước cho khách hàng, đồng thời yêu cầu chủ đầu tư thực hiện một trong số các biện pháp bảo đảm cần thiết.

“Đề nghị UBND TP.HCM xem xét chỉ đạo Sở Tài nguyên Môi trường phối hợp với các sở, ngành khẩn trương xem xét, kết luận các trường hợp dự án có điều chỉnh quy hoạch xây dựng, có phát sinh nghĩa vụ tài chính và sớm giải quyết các vướng mắc cụ thể của từng dự án, để kịp thời gỡ vướng cho các chủ đầu tư và đảm bảo quyền lợi của khách hàng mua nhà, giúp thị trường BĐS phát triển bền vững”, ông Châu nhấn mạnh.