agribank-vietnam-airlines

Cân nhắc đổi đất nông nghiệp lấy đất ở

Thạch Bình
Thạch Bình  - 
Việc bỏ khung giá đất là hợp lý và hài hòa được lợi ích các bên. Bởi người dân bị thu hồi đất sẽ có thể nhận được mức đền bù với giá cao hơn, sòng phẳng hơn, quyền lợi được đảm bảo. Trong khi đó đối với Nhà nước, khi bỏ khung giá đất khiến thị trường minh bạch tránh được tình trạng hai giá và hạn chế được hành vi kê khai giá đất thấp để hưởng thuế suất thấp hơn.
aa
can nhac doi dat nong nghiep lay dat o Đất nông nghiệp chiếm thời lượng lớn nhất trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi
can nhac doi dat nong nghiep lay dat o Chưa xây dựng Dự thảo luật đối với tài sản là nhà, đất
can nhac doi dat nong nghiep lay dat o Giải pháp nào để tránh lãng phí đất nông nghiệp?

Nếu hoán đổi được đất nông nghiệp lấy đất ở đã hoàn chỉnh hạ tầng với tỷ lệ 10-15% thì nhiều dự án tại các đô thị lớn sẽ sớm giải quyết được khâu giải phóng mặt bằng.

Đã có tiền lệ nhưng chưa được luật hóa

Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đang soạn thảo Đề án Thí điểm thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất bằng phương thức hoán đổi đất ở hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật để tạo nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội.

Trong đó, cơ quan này kiến nghị Chính phủ và Quốc hội trước khi nghiên cứu sửa đổi Điều 74 Luật Đất đai 2013, thì cho phép TP.HCM được thực hiện thí điểm hoán đổi đất nông nghiệp bị thu hồi lấy đất ở với tỷ lệ từ 10-15%. Trước mắt sẽ thí điểm tại ba dự án lớn tại TP. Thủ Đức là: Dự án Khu liên hợp thể dục thể thao quốc gia Rạch Chiếc; Dự án Công viên Khoa học và Công nghệ; và Dự án khu công viên - hồ điều tiết - khu dân cư Tam Phú.

Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho rằng, cả ba dự án trên đều có quy mô lớn hàng trăm hecta và tổng mức đầu tư mỗi dự án hàng chục ngàn tỷ đồng. Vì thế khâu giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn. Do hiện nay Luật Đất đai 2013 không có quy định về phương thức bồi thường bằng đất ở hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong các trường hợp bồi thường, hỗ trợ tái định cư đối với đất nông nghiệp.

Thực tế, tại TP.HCM, trước khi có Luật Đất đai 2013, địa phương này đã hoán đổi thành công đất nông nghiệp lấy đất ở với mức giá đền bù cao tại nhiều dự án. Nếu quy ra tỷ lệ thì mức hoán đổi dao động từ 10-17%, tức là người dân có 1.000 m2 đất nông nghiệp thì hoán đổi được 100-150 m2 đất ở đã hoàn chỉnh hạ tầng. Các dự án đã được TP.HCM hoán đổi thành công với tỷ lệ này có thể thể kể đến: Dự án nâng cấp, mở rộng đường Nguyễn Thị Định, TP. Thủ Đức (mức bồi thường đất nông nghiệp là hơn 8,4 triệu đồng/m2, tỷ lệ bồi thường là 10,41%); Dự án Trường Mầm non Tam Bình Savico (mức bồi thường đất nông nghiệp hơn 7,8 triệu đồng/m2, tỷ lệ bồi thường là khoảng 17%)...

can nhac doi dat nong nghiep lay dat o

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, từ những năm 2008-2009 TP.HCM đã có một số dự án thực hiện hoán đổi đất nông nghiệp lấy đất ở với tỷ lệ khoảng 8%. Tuy nhiên, sau đó chủ trương này không được áp dụng rộng rãi vì không có trong quy định của pháp luật. Chính vì thế việc kiến nghị sửa đổi Điều 74 Luật Đất đai 2013 và thí điểm hoán đổi đất nông nghiệp lấy đất ở là phù hợp với nhu cầu hiện nay. Nếu được Trung ương đồng ý cho triển khai thì nhiều dự án lớn có thể giảm tối đa kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng. Mức bồi thường hợp lý thì tỷ lệ đồng thuận của người dân có đất bị thu hồi sẽ cao hơn, giảm thiểu tối đa khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến đất đai.

Cần cân nhắc bảng giá đền bù

Liên quan đến đề xuất thí điểm hoán đổi đất nông nghiệp lấy đất ở như kể trên, đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho rằng, nếu kiến nghị được chấp thuận thì có thể áp dụng rộng rãi tại các dự án trọng điểm, như các dự án thu hồi đất dọc hai bên các tuyến đường vành đai, cao tốc. Từ đó tạo quỹ đất đấu giá phục vụ cho việc phát triển kinh tế xã hội của địa phương.

Theo các DN bất động sản tại TP.HCM, phương án hoán đổi đất này cũng sẽ khắc phục được những điểm nghẽn lâu nay trong bồi thường giải phóng mặt bằng. Đơn cử tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM thường không có quỹ đất nông nghiệp tương đương để bồi thường cho người dân, mà buộc phải bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể tại thời điểm thu hồi đất. Khung giá bồi thường đất nông nghiệp thường rất thấp so với “giá thị trường”. Hơn nữa người dân sau khi bị thu hồi đất nông nghiệp nếu không được đền bù bằng đất ở đã hoàn chỉnh hạ tầng thì không còn nơi ở nào khác trên địa bàn và khó tạo lập được nhà ở sau khi bị thu hồi đất.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, bên cạnh việc thí điểm hoán đổi đất nông nghiệp lấy đất ở như đề xuất của TP.HCM, thì về lâu dài cần cân nhắc luật hóa chi tiết các quy định về mức giá đền bù đối với đất nông nghiệp. Bởi hiện nay Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) đã bỏ các quy định về khung giá đất, thay vào đó sẽ xây dựng bảng giá đất được tính toán sát với giá thị trường. Tuy nhiên, các quy định về phương pháp xác định “giá thị trường” trong dự thảo còn khá sơ sài, cần phải bổ sung và chi tiết hóa. Ngoài ra, các yếu tố làm căn cứ để điều chỉnh giá đất theo “giá phổ biến trên thị trường” cũng cần được hướng dẫn chi tiết thì các địa phương mới triển khai trên thực tế được.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc bỏ khung giá đất là hợp lý và hài hòa được lợi ích các bên. Bởi người dân bị thu hồi đất sẽ có thể nhận được mức đền bù với giá cao hơn, sòng phẳng hơn, quyền lợi được đảm bảo. Trong khi đó đối với Nhà nước, khi bỏ khung giá đất khiến thị trường minh bạch tránh được tình trạng hai giá và hạn chế được hành vi kê khai giá đất thấp để hưởng thuế suất thấp hơn. Từ đó Nhà nước giảm được tình trạng thất thu ngân sách từ chuyển nhượng đất đai.

Thạch Bình

Tin liên quan

Tin khác

Thị trường bất động sản bán lẻ Hà Nội tăng trưởng ấn tượng

Thị trường bất động sản bán lẻ Hà Nội tăng trưởng ấn tượng

Thị trường bất động sản bán lẻ Hà Nội quý I/2025 đang trên đà khởi sắc rõ rệt, ghi nhận mức hấp thụ ròng diện tích bán lẻ cao so với quý trước, cho thấy sức hút mạnh mẽ của thị trường. Giá thuê tại khu vực trung tâm cũng ghi nhận mức tăng trưởng đáng chú ý.
Báo động mất cân đối cơ cấu nguồn cung nhà ở

Báo động mất cân đối cơ cấu nguồn cung nhà ở

Thị trường bất động sản nhà ở trong quý đầu năm 2025 vẫn chưa thoát khỏi vòng xoáy của sự mất cân đối. Phân khúc căn hộ cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế, kéo theo mặt bằng giá nhà ở ngày càng "neo" cao.
Sẽ tháo gỡ triệt để nút thắt về nhà ở xã hội

Sẽ tháo gỡ triệt để nút thắt về nhà ở xã hội

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đến đầu tháng 4/2025, Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) đã gần như hoàn thành việc lấy ý kiến các bộ, ngành, địa phương; chuẩn bị trình Chính phủ, để tiếp tục trình Quốc hội thông qua.
Hà Nội sẽ xây thêm hầm chui, mở rộng làn đường Hoàng Quốc Việt

Hà Nội sẽ xây thêm hầm chui, mở rộng làn đường Hoàng Quốc Việt

UBND TP Hà Nội đã phê duyệt chủ trương đầu tư dự án xây dựng hầm chui đường Hoàng Quốc Việt kéo dài với đường Phạm Văn Đồng trị giá 3.000 tỷ đồng.
Đất nền miền Bắc trỗi dậy mạnh mẽ

Đất nền miền Bắc trỗi dậy mạnh mẽ

Thị trường bất động sản quý I/2025 vừa khép lại với nhiều tín hiệu đáng chú ý: Chung cư tại hai đô thị lớn nhất cả nước đồng loạt tăng trưởng cả về nhu cầu lẫn nguồn cung, kéo theo đà tăng giá; trong khi phân khúc đất nền lại chứng kiến sự trỗi dậy mạnh mẽ ở miền Bắc, đối lập với sự ổn định tương đối ở miền Nam.
Phát triển nhà ở xã hội: Tăng lợi nhuận cho chủ đầu tư có phải là giải pháp căn cơ?

Phát triển nhà ở xã hội: Tăng lợi nhuận cho chủ đầu tư có phải là giải pháp căn cơ?

Nguồn cung nhà ở xã hội (NƠXH) tại Việt Nam vẫn còn hạn chế, trong khi nhu cầu về loại hình nhà ở giá rẻ này ngày càng bức thiết. Để khơi thông nút thắt, Bộ Xây dựng đề xuất nâng mức lợi nhuận tối đa cho chủ đầu tư NƠXH từ 10% lên 13%. Động thái này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy đầu tư và hiện thực hóa mục tiêu 1 triệu căn hộ NƠXH, nhưng liệu đây có phải là giải pháp bền vững để đáp ứng nhu cầu an cư của người thu nhập thấp?
Vista Residence Da Nang: Giá trị thặng dư bền vững hay “cơn sốt” nhất thời?

Vista Residence Da Nang: Giá trị thặng dư bền vững hay “cơn sốt” nhất thời?

Dự án căn hộ cao cấp sở hữu vị trí đắt giá tại Đà Nẵng đã tạo ra cuộc đua sở hữu tài sản giữa các nhà đầu tư. Liệu rằng đây là cơ hội đầu tư bền vững hay chỉ là một xu hướng ngắn hạn?
Ra mắt siêu đô thị Sun Mega City rộng 1690ha - biểu tượng thịnh vượng phía Nam Hà Nội

Ra mắt siêu đô thị Sun Mega City rộng 1690ha - biểu tượng thịnh vượng phía Nam Hà Nội

Tháng 4/2025, Tập đoàn Sun Group chính thức ra mắt siêu đô thị đa chức năng Sun Mega City Nam Hà Nội. Với quy mô 1690ha, đây là siêu đô thị lớn nhất miền Bắc, nơi tái hiện đa sắc màu văn hóa. Sun Mega City không chỉ là biểu tượng thịnh vượng Nam Hà Nội mà còn là cầu nối giữa hiện đại với lịch sử, tôn vinh giá trị dân tộc trong từng hơi thở đương đại.
Bất động sản TP. Hồ Chí Minh: Sức cầu ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực

Bất động sản TP. Hồ Chí Minh: Sức cầu ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực

Theo nghiên cứu của Công ty DKRA, trong quý 1/2025, thị trường bất động sản nhà ở khu vực TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận ghi nhận sự cải thiện đáng kể về sức cầu ở một số phân khúc so với cùng kỳ năm trước.
Bộ Xây dựng: Đẩy nhanh giải ngân vốn đầu tư công

Bộ Xây dựng: Đẩy nhanh giải ngân vốn đầu tư công

Bộ Xây dựng quyết tâm hoàn thành các mục tiêu năm 2025, đặc biệt trong việc xây dựng pháp luật, đẩy nhanh giải ngân vốn đầu tư công và tháo gỡ vướng mắc cho các dự án trọng điểm.
AI
B - Edu
B - Finance
B - Data