HoREA: Cần chấn chỉnh tình trạng phân lô bán nền trái pháp luật

Ảnh minh họa

Theo HoREA, Luật Đất đai không có quy định về tách thửa đất nông nghiệp và các loại đất khác, mà chỉ có quy định về tách thửa đất ở nông thôn, đất ở đô thị. Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ không phù hợp với quy định của Luật vì cho phép tách thửa đối với từng loại đất. Trong đó, có đất nông nghiệp, đất trồng cây công nghiệp dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan.

Hiện có nhiều khu đất nông nghiệp, đất trồng cây cao su, đất không được quy hoạch là đất ở nhưng đã bị phân lô tách thửa trái pháp luật để bán, dẫn đến nhiều người bị lừa đảo, bị thiệt hại rất lớn, gây mất an ninh trật tự, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị của địa phương và gây trở ngại trong việc thu hút các nhà đầu tư dự án lớn do giá đất đã bị đẩy lên quá cao.

Thủ phạm của các đợt sốt ảo giá đất và tình trạng phân lô bán nền trái phép chủ yếu là giới đầu nậu, cò đất và một số ít doanh nghiệp bất động sản "bất lương" lợi dụng sự thiếu hiểu biết hoặc thiếu thông tin của khách hàng; trong một số trường hợp đã câu kết với một số cán bộ chính quyền cấp cơ sở, hoặc có trường hợp do chính quyền cấp cơ sở buông lỏng công tác quản lý nhà nước trên địa bàn để xảy ra tình trạng trên.

Chỉ ra một số kẽ hở chính sách, HoREA lập luận: Luật Kinh doanh bất động sản chỉ điều chỉnh các hành vi kinh doanh bất động sản kể từ thời điểm các bên đã giao kết hợp đồng, nhưng không điều chỉnh các hành vi xảy ra trước thời điểm ký kết hợp đồng kinh doanh bất động sản; Luật điều chỉnh loại hình "dự án", nhưng chưa có các quy định điều chỉnh loại hình phân lô bán nền mà không hình thành dự án.

Theo đó, các đầu nậu đã lợi dụng các bất cập này bán nền hình thành trong tương lai trái pháp luật dưới các phương thức như: thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; thỏa thuận góp vốn; thỏa thuận hợp tác đầu tư; thỏa thuận hợp tác kinh doanh...

Luật Kinh doanh bất động sản quy định sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được nhận thanh toán lần đầu của khách hàng không quá 30% giá trị hợp đồng. Nhưng đầu nậu đưa ra yêu cầu đặt cọc giá trị lớn nên gây rủi ro không nhỏ với người mua.

Liên quan đến khâu môi giới, HoREA cho biết cả nước có khoảng 300.000 nhân viên môi giới, thì chỉ có khoảng 30.000 người có chứng chỉ hành nghề, cũng có nghĩa là chỉ có khoảng 10% nhân viên môi giới đã qua đào tạo, dẫn đến hoạt động môi giới bị thả nổi, chất lượng thấp, thiếu tính chuyên nghiệp. Đây cũng là một nguyên nhân gây ra thiệt hại cho khách hàng và tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Để ngăn chặn các đợt sốt ảo giá đất, chấn chỉnh tình trạng phân lô bán nền trái phép tràn lan, HoREA đã đề nghị khẩn trương hoàn thiện hệ thống pháp luật để khắc phục các bất cập hiện nay với 11 kiến nghị cụ thể.

Trong đó, cần bổ sung quy định về nền nhà, đất nền, bổ sung quy định về thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; thỏa thuận góp vốn và quy định về giá trị đặt cọc không vượt quá 5% giá tạm tính của sản phẩm bất động sản.

Bổ sung quy định trong giai đoạn trước khi ký hợp đồng bán nhà, nền nhà, đất nền hình thành trong tương lai để thống nhất quản lý.

Cần quy định trường hợp đặt cọc, và nên bãi bỏ quy định tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ "Bổ sung Điều 43d" (Điều mới) vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP cho phép "tách thửa đối với từng loại đất", trong đó có đất nông nghiệp, dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan.

Đề nghị pháp điển hóa chế định thừa phát lại, do hiện nay mới chỉ được quy định bằng các Nghị quyết của Quốc hội và các Nghị định của Chính phủ và nghiêm cấm Văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp.

Theo HoREA, khi các cơ quan nhà nước, UBND các tỉnh vào cuộc quyết liệt sẽ sớm lập lại trật tự, hạ sốt ảo và xử lý nghiêm minh các trường hợp đầu nậu, doanh nghiệp nấp bóng người sử dụng đất để thực hiện tách thửa, phân lô bán nền, huy động vốn trái pháp luật trên địa bàn. Tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới bất động sản.

Đề nghị cơ quan nhà nước hết sức quan tâm giải quyết cho cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu chính đáng được tách thửa đất ở.