Bất cập trong hợp đồng công chứng: Quýt làm, cam chịu

Các tổ chức nghề được công chứng của Anh tìm hiểu thị trường Đông Nam Á

Việc đưa công chứng thành một dịch vụ tại các văn phòng công chứng tư nhân là một bước cải cách thủ tục hành chính quan trọng của ngành Tư pháp Việt Nam. Năm 2014, Luật Công chứng đã được Quốc hội thông qua tạo nên một hành lang pháp lý hoàn chỉnh cho hoạt động công chứng tại Việt Nam.

Ảnh minh họa

Tuy nhiên, qua thực tế hoạt động công chứng tại các văn phòng công chứng có thể thấy còn nhiều sai sót, bất cập dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng trong các hoạt động giao dịch dân sự, kinh tế.

Nói về hệ lụy từ những bản công chứng không đúng nguyên tắc dẫn đến việc tranh chấp khiếu kiện kéo dài hiện nay thường rơi vào những công chứng nhóm bất động sản có yếu tố sở hữu chung. Đó là những công chứng mua, bán, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh thế chấp.

Xin dẫn ra đây một trong những bất cập thường hay gặp nhất trong thủ tục công chứng quyền sử dung đất. Theo nội dung Nghị định 181/2004/NĐ-CP qui định các hợp đồng này “phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình” thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định, trong khi theo khoản 2 điều 109 Bộ luật Dân sự 2005 thì việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình “phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý”.

Nhưng trên thực tế, trong khi làm thủ tục công chứng thì các văn phòng công chứng hay các công chứng viên thường khó xác định, hoặc vì một lý do nào đó không yêu cầu đủ những thành viên có đủ năng lực dân sự ký vào nội dung công chứng của tài sản được công chứng. Điều này dẫn đến việc khi xảy ra tranh chấp hợp đồng công chứng sẽ bị tuyên vô hiệu.

Trao đổi về những lỗ hổng bất cập trong các hợp đồng công chứng, đại diện Ngân hàng Đầu tư và Phát triển (BIDV) phản ánh, hầu hết các rủi ro của hợp đồng thế chấp đều liên quan đến hộ gia đình vì gần 90% tài sản thế chấp tại ngân hàng là tài sản của hộ gia đình và đến 90% giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho hộ gia đình được cấp sai chủ thể. Thực tế, dù hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ như thế nào thì GCNQSDĐ cũng vẫn được cấp cho “hộ”. Khi làm hợp đồng công chứng để vay hoặc bảo lãnh vay thì cả văn phòng công chứng và các tổ chức tín dụng rất lúng túng và sai sót khi xác định thành viên hộ gia đình.

Tương tự như vậy, việc xác định hình thức của hợp đồng đối với trường hợp nhận thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp và bên có nghĩa vụ là 2 chủ thể khác nhau cũng đang là vấn đề có nhiều vướng mắc. Do sự thiếu thống nhất trong cách tiếp cận cũng như quy định của Luật Đất đai 2003 và Bộ luật Dân sự 2005, một số Tòa án đã tuyên vô hiệu đối với nội dung công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba với lý do hình thức hợp đồng (thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba) không phù hợp với nội dung của hợp đồng (bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất) như một số hợp đồng bảo lãnh khoản vay của một số Ngân hàng thương mại.

Những sai sót này có thể tới trực tiếp từ các Văn phòng Công chứng, Công chứng viên nhưng cũng có nhiều trường hợp bản thân các chủ sở hữu tài sản thường cố tình “bỏ qua” cộng với sự thiếu kiểm tra quy trình, tính hợp pháp của hợp đồng Công chứng sẽ dễ dàng sa vào thiếu sót.

Những hợp đồng công chứng sai luật sẽ dẫn tới nguy cơ hàng loạt hợp đồng thế chấp tài sản hoặc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba nói chung và hợp đồng thế chấp QSDĐ để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba nói riêng sẽ bị tuyên vô hiệu và các khoản vay có bảo đảm của các tổ chức tín dụng cũng vì thế sẽ trở thành những khoản vay không có bảo đảm. Điều nay rõ ràng sẽ dẫn tới hệ lụy “quýt làm, cam chịu”.

Sự ra đời của các văn phòng công chứng theo Luật Công chứng đã đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người dân, doanh nghiệp trong các giao dịch dân sự. Tuy nhiên, việc phát triển quá "nóng" hàng loạt văn phòng được thành lập đã khiến cho các nhà quản lý giật mình, thậm chí có nơi phải tạm ngừng cấp phép. Tăng mạnh về số lượng với một loại hình mới nhưng thiếu sự điều chỉnh kịp thời từ phía các cơ quan quản lý Nhà nước nên hoạt động của nhiều văn phòng công chứng bộc lộ khá nhiều bất cập.

Những văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị tòa án tuyên bố là vô hiệu.

Một điều nguy hiểm là việc phát triển nóng các văn phòng công chứng và việc cấp giấy phép công chứng viên còn thiếu chặt chẽ, đồng thời việc coi thủ tục công chứng là một trong những hình thức kinh doanh dẫn tới có sự cạnh tranh là điều dễ nhận thấy ở các văn phòng công chứng.

Nhưng cũng chính vì cạnh tranh không lành mạnh mà nhiều thủ tục pháp lý bị bỏ qua. Chẳng hạn như, vấn để thu phí dịch vụ công chứng, do là thu theo thỏa thuận nên có chỗ cao ngất ngưởng, chỗ khác lại thấp đến bất ngờ, làm méo mó sự thống nhất và minh bạch cần phải có của hoạt động này. Đáng chú ý hơn là chất lượng công chứng thấp do trình độ thẩm định, nghiệp vụ của một số công chứng viên yếu và không đồng đều. Sự dễ dãi trong thẩm định hồ sơ dẫn tới tình trạng công chứng ẩu, công chứng sai.

Vấn đề đáng lo ngại nổi lên là nạn giả mạo giấy tờ để lừa đảo ngày càng tăng nhưng chưa có biện pháp ngăn chặn hiệu quả, thậm chí nhiều công chứng viên, văn phòng công chứng còn cố tình lách luật gây ra hàng loạt sai phạm nghiêm trọng... Thiệt thòi cuối cùng vẫn là người dân, doanh nghiệp phải chịu.

Để hạn chế những tranh chấp, thiệt hại do sự sai sót của các văn bản công chứng, cần có sự vào cuộc của các cơ quan quản lý và nhất là những chế tài pháp luật rõ ràng và nghiêm khắc đối với việc xã hội hoá dịch vụ công chứng.