Tính cua trong lỗ

	Sẽ có Luật sửa đổi một số điều của các luật thuộc lĩnh vực bất động sản
	Hiệu ứng tích cực từ dòng vốn FDI

Cụ thể, để mua được 1 căn hộ chung cư 2 phòng ngủ, thuộc phân khúc trung bình tại quận 9 với mức giá trên dưới 2 tỷ đồng/căn, phần lớn các NĐT chỉ có trong tay chừng vài trăm triệu. Ngay trong ngày đầu khi chủ đầu tư dự án mở bán căn hộ, thông thường các sàn giao dịch nhận tiền cọc giữ chỗ của khách hàng 30 - 50 triệu đồng/căn.

Phân khúc căn hộ có 1 - 2 phòng ngủ trên dưới 1 tỷ đồng/căn vẫn là phân khúc chủ đạo và có tính thanh khoản cao

Sau khi có được suất mua căn hộ, NĐT cùng với sự hỗ trợ của các nhân viên bán hàng sẽ nhanh chóng tìm cách giao dịch lại trên thị trường thứ cấp, hay nói cách khác là tìm khách để bán lại suất của mình. Nhưng không phải NĐT nhỏ lẻ nào cũng thành công trong việc đẩy hàng đi sớm, mà phải tiếp tục ôm căn hộ đã mua để rồi hàng tháng hoặc vài ba tháng lại phải tiếp tục xuống tiền góp vốn theo tiến độ công trình.

Sau vài đợt, nguồn tiền ban đầu cạn dần, NĐT bắt buộc phải xoay sang phương án vay mượn người thân hoặc vay ngân hàng. Với số tiền vay khoảng 600 - 700 triệu đồng với lãi suất hiện nay, mỗi tháng người vay cũng phải trả cả gốc và lãi hơn chục triệu đồng. Nếu không bán tháo cắt lỗ, khách hàng sẽ phải đối mặt với mức phạt thông thường 0,05%/ngày/tổng số tiền chậm thanh toán mà chủ đầu tư đã đưa ra giao kèo, ràng buộc trong hợp đồng mua bán ban đầu.

Như vậy, theo bài tính của NĐT nếu “thuận buồm xuôi gió”, sau khi đặt cọc thành công và nhanh chóng bán sang tay kiếm lời, NĐT có khả năng sẽ hưởng chênh lệch từ 50 - 100 triệu đồng/căn, thậm chí cao hơn trong khoảng thời gian ngắn.

Ngược lại, nếu thời gian “ôm” căn hộ kéo dài cả năm do không đẩy được hàng đi, ngoài việc chôn vốn, NĐT còn đối mặt với việc thiếu hụt tài chính, vay mượn và trả lãi cao hàng tháng mà không có nguồn tài chính bù đắp.

Thực tế, trong bối cảnh giao dịch thị trường căn hộ chung cư có xu hướng chững lại từ cuối năm 2017 đến nay, việc NĐT "vỡ mộng" lướt sóng căn hộ chung cư là hoàn toàn có thật. Chủ yếu những NĐT này có vốn không lớn, phải đi vay từ người thân, ngân hàng nên gặp khó khăn về tài chính khi không đẩy được hàng trong thời gian đặt ra.

Theo báo cáo thị trường của CBRE, chỉ tính riêng trong quý IV/2017, thị trường đón nhận thêm 8.559 căn hộ, tăng 12% theo quý, đưa tổng nguồn cung cả năm và tổng nguồn cung lũy kế lần lượt là 31.106 căn và 228.903 căn. Xét về tỷ lệ giữa các phân khúc sản phẩm, phân khúc trung cấp chiếm 64% tổng nguồn cung năm 2017 - cho thấy sự chuyển dịch mạnh mẽ của thị trường để đáp ứng nhu cầu của người mua để ở và tạo nền tảng cho thị trường bền vững. Xét về vị trí, thị trường căn hộ tại TP.HCM tiếp tục mở rộng về phía Đông và Nam tập trung tại quận 2, 7, 9 và Bình Thạnh.

Tuy nhiên cũng theo báo cáo này, lượng căn hộ tiêu thụ lại giảm 29% so với cùng kỳ. Tổng lượng căn bán được trong năm 2017 đạt 32.905 căn, giảm 5% so với năm trước; Lượng tiêu thụ trung bình của các dự án mới chào bán đạt 75%. Xét về phân khúc, phân khúc trung cấp chiếm 60% số căn bán được trong năm 2017. Tỷ lệ tiêu thụ cao, đạt 90% đến 100%, được ghi nhận tại một số dự án của chủ đầu tư uy tín và vị trí tốt như Empire City, Saigon South Residence, Lavita Charm, Mizuki Park...

Tuy nhiên, theo chuyên gia của CBRE nhận định, tỷ lệ hấp thu tốt chủ yếu diễn ra ở thị trường sơ cấp còn tại thị trường thứ cấp, giao dịch không sôi động bằng, thậm chí ở một số dự án không có lợi thế về vị trí, giá bán và uy tín, thương hiệu của chủ đầu tư việc giao dịch bán lại, sang tay kiếm lời có phần khó khăn.

Theo Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA), thị trường BĐS vẫn đang trong giai đoạn tăng trưởng ổn định dù giao dịch có phần chậm lại, xu hướng thị trường đã có sự điều chỉnh gần hơn với nhu cầu của người tiêu dùng. Trong đó, phân khúc thị trường căn hộ vừa túi tiền có 1 - 2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn vẫn là phân khúc chủ đạo và có tính thanh khoản cao nhất.

Ngoài ra, phân khúc nhà ở xã hội sẽ phát triển mạnh hơn, phân khúc thị trường cao cấp sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ để phù hợp với sức mua của thị trường. Dự báo phân khúc thị trường condotel, đất nền phân lô sẽ còn tiếp tục tăng trưởng nóng, nguồn cung căn hộ chung cư tăng nhanh...

Vì vậy, đối với các NĐT, nhất là NĐT nhỏ lẻ cần thận trọng trước những thay đổi của thị trường để kịp thời nắm bắt, đưa ra những quyết định đầu tư đúng đắn, tránh chạy theo xu hướng đám đông, đầu tư dàn trải sẽ không thu lại kết quả, thậm chí còn thua lỗ và làm ảnh hưởng, xáo trộn thị trường.