Nguồn vốn nào cho bất động sản?

	Tín dụng bất động sản vẫn còn nhiều dư địa
	Sửa đổi Thông tư 36 nhằm bảo đảm tốt nhất tiền gửi của nhân dân
	Dự thảo sửa đổi Thông tư 36: Hướng tới chuẩn mực Basel II

Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung Thông tư 36 với các dự tính về giảm tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn cho vay trung dài hạn, tăng hệ số rủi ro tín dụng bất động sản (BĐS) và việc chấm dứt gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng đang đứng trước sức ép đề nghị thay đổi từ các DN, cơ quan quản lý thị trường BĐS.

Ngày hôm qua, 23/3, hội thảo “Tìm kiếm nguồn vốn cho thị trường BĐS năm 2016” do Hiệp hội BĐS Việt Nam và Báo Lao động đồng tổ chức là một lát cắt mới trong công cuộc vận động chính sách này.

BĐS khó quen với “thắt dạ dày”

Như người quen ăn no sẽ khó chịu khi bị cắt bỏ 1/3 dạ dày, thị trường BĐS luôn khao khát vốn tín dụng. Từng “no vốn” trong giai đoạn nền kinh tế tăng trưởng nóng, tuy nhiên đến giai đoạn 2011-2012, theo phản ánh của Bộ Xây dựng, thị trường BĐS rơi vào tình trạng đóng băng, tác động tiêu cực đến nền kinh tế.

Đầu năm 2013, trước tình hình thị trường BĐS trầm lắng kéo dài, nợ xấu gia tăng… Bộ Xây dựng đã phối hợp với các bộ, ngành liên quan nghiên cứu, đề xuất và được Chính phủ chấp thuận ban hành một số giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS.

Trước những cú hích chính sách, dư nợ tín dụng trong lĩnh vực BĐS liên tục tăng tốc, tính đến 31/12/2015 đạt 392.801 tỷ đồng, tăng 25,68% so với thời điểm 31/12/2014. Tuy nhiên, vốn tín dụng vào BĐS như “muối bỏ biển”.

Theo Bộ Xây dựng tổng hợp được, hiện có gần 4 nghìn dự án phát triển đô thị và nhà ở với nhu cầu vốn khoảng 4,4 triệu tỷ đồng, trong đó lượng vốn cần vay các ngân hàng vào khoảng 2,2 - 2,64 triệu tỷ đồng, một lượng vốn cực lớn nếu so với tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế hiện nay chưa đến 5 triệu tỷ đồng.

Một phần do tăng trưởng tín dụng BĐS/tăng trưởng GDP có xu hướng vượt cao hơn tăng trưởng tín dụng/tăng trưởng GDP, cho thấy nền kinh tế trở lại biểu hiện thâm dụng vốn; phần khác do tỷ lệ tín dụng trung, dài hạn đã cao, nên sự thay đổi chính sách tín dụng BĐS trở thành một đòi hỏi thực tế. Nhưng cộng hưởng với đó còn nhiều nguyên do khác, chủ yếu là vì thị trường BĐS phát triển chưa thật sự ổn định, lành mạnh, chưa bám sát nhu cầu thị trường và luôn tiềm ẩn những nhân tố có khả năng “thổi phồng” thành bong bóng nếu không được kiểm soát tốt.

Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, các DN lại chuyển hướng tập trung đầu tư phát triển các dự án căn hộ cao cấp, chưa chú trọng tới đầu tư dự án phân khúc căn hộ diện tích trung bình và nhỏ, giá thấp. Trong khi, thị trường vẫn đang cần rất nhiều căn hộ loại giá bán trên dưới 1 tỷ đồng và thiếu nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu thực của người thu nhập thấp.

Ngoài “rủi ro thị trường” nói trên, cơ quan này cũng thừa nhận, việc chấp hành quy định pháp luật trong đầu tư, kinh doanh BĐS tại nhiều dự án chưa tốt, chưa bảo đảm đúng tiến độ. Tình trạng mua BĐS, nhà ở để đầu cơ vẫn diễn ra nhiều, người có nhu cầu thực vẫn rất khó khăn để mua được trực tiếp từ chủ đầu tư. Nhiều sàn giao dịch BĐS và nhân viên môi giới đưa ra những thông tin sai lệch, tạo khan hiếm giả tạo để tăng giá, hưởng lợi…

Cần thị trường hóa vốn đầu tư

Theo phân tích của GS-TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, thị trường BĐS Việt Nam chưa tạo được luồng vốn đầu tư ổn định, trong khi vốn tự có của các DN không cao. Chi tiết hơn, theo ông Võ, luồng vốn tín dụng có tỷ lệ lãi suất khá cao, thiếu vốn cho vay trung và dài hạn, chịu tác động khá mạnh các thăng trầm của thị trường tài chính.

Trong khi đó, nguồn vốn FDI được đánh giá là còn nhiều tiềm năng và dư địa tăng trưởng, nhưng hiện chưa thể nhanh chóng thay thế vốn tín dụng. Riêng về huy động vốn qua thị trường chứng khoán, theo ông Võ, chủ trương chứng khoán hóa BĐS đã có, khung pháp luật đã được tạo dựng, nhưng rào cản là các quỹ tín thác (REIT) vẫn chưa được hình thành...

Đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường BĐS là bài toán được đặt ra trong bối cảnh hiện nay. TS. Ngô Thị Phương Thảo, (Khoa BĐS và Kinh tế tài nguyên - Đại học Kinh tế quốc dân) phân tích: Với những đòi hỏi về vốn rất lớn của thị trường BĐS, trong khi nguồn vốn tín dụng NH chịu ràng buộc của chính sách tiền tệ, nên thách thức huy động đủ vốn cho thị trường này là rất lớn. Chính vì vậy, các “kịch bản” thu hút đa dạng nguồn vốn vào thị trường BĐS cũng được đặt ra.

Đề xuất giải pháp, ông Đặng Hùng Võ cho rằng, chứng khoán hóa vốn đầu tư vào thị trường BĐS là một giải pháp đã có khung pháp luật nhưng vẫn chưa thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư. “Đây là giải pháp tốt trong hoàn cảnh thị trường BĐS đã phục hồi trở lại. Một giải pháp khác là cho phép thế chấp bằng BĐS ở Việt Nam tại các NHTM nước ngoài. Luật pháp chưa cho phép nhưng cần kiến nghị để hệ thống pháp luật sớm tiếp nhận”, ông Võ nêu quan điểm.

Riêng đối với nguồn vốn tín dụng, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư BĐS Toàn Cầu (GP.INVEST) đồng tình rằng, NHNN cần kiểm tra chặt chẽ việc cấp tín dụng của các NHTM đối với các chủ đầu tư dự án BĐS, đặc biệt là phải đảm bảo an toàn nguồn vốn.

Còn về định hướng tín dụng BĐS, theo TS. Thảo, chính sách tiền tệ cần ưu tiên tập trung cho vay các dự án BĐS sắp hoàn thành, các dự án phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, nhà ở cho lao động tại các khu công nghiệp và các đối tượng chính sách khác...