Doanh nghiệp bị xử ép?

Doanh nghiệp bị thiệt hại

Thực hiện theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng, DN thanh toán đủ 100% giá tiền mua tài sản đấu giá, với số tiền 105,45 tỷ đồng vào ngày 28/7/2014. Tuy nhiên, đến nay, DN vẫn chưa nhận được tài sản được mua.

Trước những bất thường đó, DN nộp đơn kiện Chi cục Thi hành án dân sự (THA) TP. Hội An (Quảng Nam) ra tòa buộc bồi thường thiệt hại, song HĐXX sơ thẩm TAND TP. Hội An đã bác đơn kiện của DN, ông Lê Tiến Dũng - Tổng giám đốc CTCP Du lịch Dịch vụ Hội An bức xúc.

DN khởi kiện và buộc THA Hội An phải có trách nhiệm bồi thường là có căn cứ pháp luật

Phía DN cho rằng, TAND TP. Hội An bác yêu cầu khởi kiện với những lý do vô lý, do đó đã có đơn kháng cáo toàn bộ Bản án số 52/2015/DS-ST ngày 23/9/2015 liên quan đến vụ án dân sự số 13/TL.ST-LĐ ngày 11/5/2015 về việc yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.

Theo ông Lê Tiến Dũng, DN tham gia đấu giá và mua được tài sản là quyền sử dụng đất và công trình gắn liền trên đất; máy móc thiết bị của khách sạn River Beach Resort tại số 5 đường Cửa Đại, TP. Hội An, tỉnh Quảng Nam. Tuy nhiên, THA Hội An vi phạm hợp đồng, chậm bàn giao tài sản DN đã mua, việc vi phạm gây thiệt hại lớn đối với DN cả về tài chính, cơ hội kinh doanh, uy tín và các thiệt hại từ việc khoản vốn tự có bị đóng băng…

Ông Dũng cho biết, Điều 4.1 Hợp đồng quy định THA Hội An có nghĩa vụ tổ chức bàn giao tài sản bán đấu giá và hồ sơ pháp lý có liên quan đến tài sản trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận đủ 100% số tiền mua tài sản đấu giá. Nghĩa là, chậm nhất đến ngày 12/8/2014, THA Hội An phải bàn giao toàn bộ tài sản bán đấu giá nhưng đến nay THA Hội An chưa thực hiện được nghĩa vụ bàn giao tài sản theo hợp đồng.

Nhận thấy việc bàn giao tài sản bán đấu giá quá chậm trễ, gây thiệt hại càng lúc càng lớn nên để giảm thiểu một phần thiệt hại, DN và THA Hội An cùng với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Quảng Nam đã bàn bạc trước mắt THA Hội An chuyển trả toàn bộ số tiền 105,45 tỷ đồng cho DN.

Riêng các khoản thiệt hại khác và giá trị bồi thường sẽ được các bên thống nhất sau. Ngày 27/10/2014, THA Hội An đã chuyển trả cho DN số tiền gần 106,2 tỷ đồng, gồm tiền gốc và tiền lãi ngân hàng hơn 737,4 triệu đồng.

Ông Dũng cho biết, khoản đầu tư nói trên, DN sử dụng từ 2 nguồn vốn là vốn tự có (9,45 tỷ đồng) và vốn vay ngân hàng (96 tỷ đồng). Với khoản tiền vay, trong thời gian chuyển tiền mua tài sản đến khi THA Hội An trả ngược, DN thiệt hại trên 2,3 tỷ đồng. Nếu trừ số tiền lãi tiết kiệm hơn 737,4 triệu đồng, DN thiệt hại gần 1,6 tỷ đồng.

Ngoài những thiệt hại trên, việc vi phạm hợp đồng của THA Hội An khiến DN mất cơ hội kinh doanh, uy tín, các thiệt hại từ việc khoản vốn tự có bị đóng băng… Tuy nhiên, DN chỉ khởi kiện buộc THA Hội An bồi thường khoản tiền lãi vay thực tế của số tiền vay ngân hàng 96 tỷ đồng.

Có xử ép?

Tại Bản án số 52/2015/DS-ST ngày 23/9/2015, TAND TP. Hội An cho rằng đối tượng giao dịch trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số 56/HĐMB ngày 8/7/2014 là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất nên đã viện dẫn quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Từ đó, TAND TP. Hội An nhận định mặc dù Hợp đồng số 56/HĐMB được công chứng nhưng chưa được đăng ký với cơ quan đăng ký đất đai nên chưa có hiệu lực pháp luật. Do đó chưa phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia ký kết hợp đồng.

Cùng đó, TAND TP. Hội An sơ thẩm nhận định theo hợp đồng nghĩa vụ đăng ký thuộc về bên mua tài sản nên cho rằng bên có lỗi làm cho Hợp đồng số 56/HĐMB chưa có hiệu lực là CTCP Du lịch Dịch vụ Hội An. Với những nhận định đó, TAND TP. Hội An đã bác yêu cầu khởi kiện của DN về việc yêu cầu Chi cục THA Hội An bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá.

Theo ông Dũng, Tòa án đã bác yêu cầu khởi kiện của DN với những lý do hết sức vô lý, cho rằng DN là bên có lỗi do không đi đăng ký. Trong khi đó, tài sản DN chưa được nhận, các giấy tờ liên quan bên bán và THA Hội An cũng chưa bàn giao thì làm sao DN đi đăng ký.

Do đó, DN kháng cáo lên TAND tỉnh Quảng Nam với nội dung kháng cáo yêu cầu sửa toàn bộ Bản án số 52/2015/DS-ST ngày 23/9/2015 của TAND TP. Hội An, buộc THA Hội An bồi thường khoản thiệt hại thực tế đã gây ra cho DN.

Dưới góc nhìn luật pháp, Luật sư Phạm Văn Thanh, Đoàn Luật sư tỉnh Quảng Nam cho biết: Nhận định để HĐXX sơ thẩm làm căn cứ để quyết định bản án là không đúng, mâu thuẫn nhau và không phù hợp, bởi lẽ: Thứ nhất, không chính xác về đối tượng của giao dịch mua bán.

Thứ hai, HĐXX sơ thẩm nhận định quyền và nghĩa vụ của các bên chưa phát sinh nhưng lại cho rằng phía DN không thực hiện nghĩa vụ đăng ký nên có lỗi trong việc làm cho hợp đồng chưa có hiệu lực. Chưa phát sinh quyền và nghĩa vụ thì làm sao DN thực hiện nghĩa vụ đăng ký.

Rõ ràng, nhận định của HĐXX sơ thẩm đã mâu thuẫn nhau. Và đặc biệt, không có bất kỳ quy định nào của pháp luật hiện nay quy định: “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Cụ thể, Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”; Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”

Như vậy, Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai đã dẫn ở trên là quy định về việc chuyển giao quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển giao quyền có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Ngay tại Điều 17 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Khoản 3 quy định: “Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực”.

Luật sư Thanh cho rằng, rõ ràng, việc HĐXX sơ thẩm đã đánh đồng khái niệm việc chuyển nhượng với hợp đồng chuyển nhượng để viện dẫn quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký là hoàn toàn không có căn cứ và không phù hợp.

Do vậy, theo ông Thanh, THA Hội An vi phạm hợp đồng gây thiệt hại cho phía DN nên căn cứ Điều 305 quy định về trách nhiệm dân sự do chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự, Điều 307 quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại của Bộ luật Dân sự và Điều 4 Nghị định 17/2010/NĐ – CP của Chính phủ về bán đấu giá tài sản, CTCP Du lịch Dịch vụ Hội An khởi kiện và buộc THA Hội An phải có trách nhiệm bồi thường khoản tiền lãi vay ngân hàng là chính đáng và có căn cứ pháp luật.