Thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng: Cần quy định chi tiết

Chỉ ra nút thắt vẫn chưa được thay đổi trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mà Bộ Tài nguyên và Môi trường đang lấy ý kiến, chuyên gia pháp lý đất đai, đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh - Văn phòng Symphony cho biết: Điều 67 Dự thảo Luật Đất đai quy định về các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng vẫn sử dụng kỹ thuật liệt kê các loại hình dự án; cấp quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư; nguồn vốn sử dụng... giống như Điều 62 Luật Đất đai năm 2013.

Tuy nhiên, thực tiễn sinh động của cuộc sống luôn xuất hiện các loại hình dự án mới cần phải thu hồi đất. Kỹ thuật xây dựng pháp luật theo phương pháp liệt kê, “gọi tên” dự án dẫn đến khi thi hành luật phải "gọt chân cho vừa giày" hoặc sẽ phải sửa luật để bổ sung các loại dự án mới. Đây là nguyên nhân khiến “tuổi thọ” của các luật rất ngắn, chỉ 5-10 năm.

Thực tế luôn xuất hiện loại hình dự án BĐS mới nên nhiều quy định hiện hành không còn phù hợp.

Đi sâu phân tích cụ thể hơn, ông Đỉnh chỉ ra, khoản 2 và khoản 3 Điều 67, quy định riêng mỗi loại hình dự án theo thẩm quyền quyết định, chấp thuận của Trung ương (Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ) và địa phương (Hội đồng nhân dân cấp tỉnh) phải thu hồi đất, nhưng lại trùng lặp nhau khá nhiều như: xây dựng khu đô thị, xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công; Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, năng lượng, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải.

Chưa kể thẩm quyền quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư phải dẫn chiếu áp dụng theo Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư PPP, Luật Đầu tư.

“Ở thời điểm hiện tại có thể loại hình dự án này thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng trong tương lai có thể pháp luật sẽ sửa đổi để phân cấp cho cấp tỉnh”, ông Đỉnh phân tích.

Bên cạnh đó, ông Đỉnh cũng chỉ ra một số loại hình dự án phải thu hồi đất chỉ xuất hiện tại khoản 3 (thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh) mà không xuất hiện tại khoản 2 (thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ).

“Cần lưu ý rằng thẩm quyền chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ dựa theo nhiều tiêu chí, chẳng hạn các loại hình dự án nêu trên dù quy mô rất nhỏ nhưng nếu “thuộc phạm vi khu vực bảo vệ của di tích quốc gia, di tích quốc gia đặc biệt; thuộc phạm vi khu vực bảo vệ II của di tích quốc gia đặc biệt thuộc Danh mục di sản thế giới” thì đều thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ”, ông nhấn mạnh.

Chưa kể nhiều dự án nằm trong diện phải thu hồi đất nhưng chưa được quy định trong luật. Trong khi theo Nghị định số 15/2021/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Xây dựng “Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị” phải là những dự án hình thành từ một đơn vị trở lên hoặc có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên. Vậy các tiêu chí của dự án xây dựng khu đô thị theo Nghị định 15 có đồng thời là tiêu chí để soi chiếu với Luật Đất đai nhằm xác định dự án nào do nhà nước thu hồi đất hay không?

“Đây là câu hỏi “làm khó” rất nhiều địa phương trong việc xác định dự án nào nhà nước được thu hồi đất, dự án nào mà nhà đầu tư phải thỏa thuận với người sử dụng đất”, ông Đỉnh cho biết.

Cũng góp ý vào Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Tập đoàn Vingroup đề nghị bổ sung quy định làm rõ khái niệm dự án “công viên” thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất bao gồm cả công viên chuyên đề do nhà đầu tư thực hiện bằng nguồn vốn tư nhân. Bởi về bản chất, các công viên/công viên chuyên đề dù do các doanh nghiệp đầu tư cũng là các công trình phục vụ nhu cầu vui chơi, giải trí của cộng đồng và là công trình công cộng, hạ tầng xã hội. Bên cạnh đó, các dự án công viên/công viên chuyên đề là các dự án có quy mô sử dụng đất tương đối lớn, nếu nhà nước không thu hồi đất thì không thể triển khai thực hiện được do việc thỏa thuận bồi thường/nhận chuyển nhượng với người sử dụng đất trong trường hợp này là không khả thi đối với các chủ đầu tư dẫn đến việc không thể thực hiện được dự án theo đúng quy hoạch và tiến độ.

Tập đoàn Vingroup cũng đề nghị bổ sung các trường hợp nhà nước thu hồi đất bao gồm cả dự án xây dựng công trình dân dụng có một hoặc nhiều công năng; diện tích đất xen kẹt trong dự án; dự án sân golf. Lý do vì có địa phương cho rằng sân golf thuộc dự án “khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng” để thực hiện thu hồi đất, nhưng có địa phương lại cho rằng không phải.

Bên cạnh đó, các dự án sân golf là dự án có quy mô sử dụng đất lớn nên nếu Nhà nước không thu hồi đất thì sẽ rất khó cho nhà đầu tư thực hiện việc thỏa thuận với người sử dụng đất.

Hay như Khoản 8 Điều 67 Dự thảo quy định: “Việc thu hồi đất theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 5, 6 và 7 Điều này phải đáp ứng một trong các điều kiện sau: a) Sử dụng vốn đầu tư công; b) Thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”. Tuy nhiên theo các chuyên gia, quy định tại điểm b đã bỏ sót các trường hợp: Dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài đầu tư công; Dự án sử dụng vốn xã hội hóa do tổ chức, cá nhân tài trợ.

Từ những vướng mắc trên, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh kiến nghị gộp khoản 3 vào khoản 2 và thống kê chung tất cả các loại hình dự án thu hồi đất nêu tại khoản 2, khoản 3 Dự thảo.

Chung quan điểm với ông Đỉnh, Tập đoàn Vingroup đề nghị “bổ sung quy định giao cho Chính phủ quy định chi tiết để Chính phủ ban hành Nghị định quy định chi tiết các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia cộng đồng đặc biệt việc giải thích, quy định khái niệm tiêu chí các loại hình dự án được liệt kê tại điều 67 Dự thảo”.