Xu hướng phát triển khu đô thị công nghiệp đa năng

Xu hướng đầu tư dịch chuyển cùng với sức hấp dẫn đầu tư tại Việt Nam đã khiến bất động sản (BĐS) công nghiệp nổi lên và trở thành phân khúc “nóng” trên thị trường thời gian gần đây. Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia, một khu công nghiệp truyền thống sẽ không đủ cơ sở dịch vụ để đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài, bởi ngoài hạ tầng sản xuất, khách thuê còn cần chỗ ở cho công nhân, chuyên gia, các tiện ích an sinh đi kèm nên đô thị công nghiệp sẽ là xu hướng phát triển tất yếu.

Theo Công ty Savills Việt Nam, BĐS công nghiệp đã và đang trải qua 4 lần “lột xác”, từ mô hình khu công nghiệp tập trung truyền thống chỉ có nhà xưởng đến mô hình công nghiệp - đô thị, công nghiệp - đô thị - dịch vụ và hiện nay mô hình hướng tới là hệ sinh thái công nghiệp xanh và bền vững.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, các hiệp định thương mại tự do thế hệ mới như EVFTA sẽ thúc đẩy nhà đầu tư chất lượng cao vào Việt Nam. Tuy nhiên, cũng từ đó mà BĐS công nghiệp không chỉ đơn thuần là cho thuê đất hay xây nhà xưởng rồi cho thuê nữa, mà phải hướng tới đô thị công nghiệp. Cụ thể, đó phải là một khu công nghiệp khép kín, có đầy đủ cơ sở hạ tầng xã hội như nơi ở, trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí… Điều này cũng đòi hỏi các nhà phát triển BĐS công nghiệp thay đổi tư duy tạo lập sản phẩm.

Các địa phương, doanh nghiệp đầu tư vào khu công nghiệp cần phải thay đổi tư duy, có tầm nhìn dài hạn

Bàn về vấn đề này, ông Phan Tấn Đạt, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Khoáng sản và Xây dựng Bình Dương (KSB) cho rằng, định hướng sắp tới của công ty là sẽ phát triển đô thị công nghiệp như xu thế trên thế giới. Cụ thể, sắp tới KSB sẽ tập trung mở rộng khu công nghiệp Đất Cuốc giai đoạn 2, với 200 ha, đồng thời tập trung hoàn thiện cơ sở hạ tầng các phần đất đã đền bù xong để cho thuê.

Tương tự, dự án khu công nghiệp Việt Phát cũng được quy hoạch với khu đô thị gồm 1.200 ha đất sản xuất và 600 ha đất đô thị, dịch vụ. Đầu tư khu công nghiệp hiện nay cần phải quy hoạch thêm những không gian sống trong nội khu như một khu đô thị hoàn hảo và mục đích của Việt Phát là tạo không gian cho người lao động, chuyên gia trong khu công nghiệp có thể lao động, sinh sống, giải trí trọn gói trong cùng một khu vực sinh sống.

Bà Bùi Nguyễn Huyền Trang, Giám đốc thị trường Việt Nam của JLL nhận xét, ngoài các ưu đãi chung, khi tiếp cận một khu công nghiệp, nhà đầu tư còn quan tâm tới mạng lưới các nhà cung cấp nguyên liệu, vật tư phụ trợ có sẵn sàng cho hoạt động của nhà máy tại đây. Nếu dự án khu công nghiệp không có quy hoạch tốt, không có kết nối đồng bộ, không thực hiện đầy đủ các thủ tục về pháp lý, thì những ưu đãi khác sẽ không có ý nghĩa. Đồng thời, họ cũng quan tâm tới cả thủ tục cấp phép đầu tư thông thoáng, thời gian cấp phép có đáp ứng được đủ tiến độ triển khai dự án.

Trước sức “nóng” của BĐS công nghiệp gần đây, một số chuyên gia cũng đưa ra khuyến cáo, việc phát triển BĐS công nghiệp ở thời điểm hiện tại rất cần thiết, nhưng không nên quá nóng vội, thu hút bằng mọi giá. Quan trọng nhất là các địa phương, doanh nghiệp đầu tư vào khu công nghiệp cần phải thay đổi tư duy, có tầm nhìn dài hạn để chuẩn bị tốt hơn nhằm đón làn sóng dịch chuyển vốn FDI vào phân khúc này. Quan trọng nhất, cần phải có quy hoạch tổng thể, đồng bộ, lựa chọn vị trí phù hợp, không phát triển tràn lan.

Để thu hút nhà đầu tư nước ngoài, BĐS công nghiệp không chỉ đơn giản là có quỹ đất lớn, có các ưu đãi thuế, giảm giá đất, mà cần sự kết nối hạ tầng một cách đầy đủ, đồng bộ về logistics, công nghiệp phụ trợ. Nhất là, kết nối thuận tiện với các cửa khẩu, cảng biển, sân bay, đường cao tốc… sẽ gia tăng thêm sức hút.